上海的上半年很魔幻，整整三个多月。不过负能量的一面就不展开了，还是应该感恩这种时空上的熔断，反而给了我们物业人更多思考和与同业交流的机会，说说体悟和感动。

一、关于物业行业

这次疫情，物业行业是一直拼杀在一线的，无论是住宅、商业甚至是城市管理的公共区域，我听到了许多令人泪目的故事。去年曾经在总结里写到，物业这个行业的价值一直没有被充分看见，无论是它的社会定位还是专业功能都被严重低估，这种偏见也直接导致了行业从业人员层次偏低，创新缓慢。

2020年开始的这一场大疫，让物业行业逐渐浮出水面，这个行业特有的组织能力、服务意识和职责所赋予的责任心，像一层缓冲垫，陪伴市民熬过了一次次大考。封控期间我们很多物业人在群里交流自己管理的项目，从事实来看，确实有物业驻场的小区比没有物业驻场的老式里弄疫情控制得更好，而有高端物业品牌的小区比普通物业小区在管理好的基础上更加体现出一些人文的东西，能够更多视角的解决问题，会“管”更会“理”。当然，我们当时讨论的管理好的小区，基本上防疫管理权已经由居委会下放至物业，或者说居委完全依赖物业开展具体工作，物业在组织实施上有相当的话语权；其实在这种情况下，物业已经代替居委承担城市管理的部分职责。此外我们也看到，上海大部分管理不错的方舱医院，都是从物业企业抽调人员进行配套服务的。网上有个段子，说如果让物业人、广告人甚至导游来取代居委会的管理，上海绝对不会是现在这种惨状，虽然是调侃，但也从侧面反映出大家对物业行业价值的认可。所以说，物业行业是完全可以承担更多角色功能的。

值得高兴的是，物业行业确实被逐步重视。去年初国家十部委发了一个文件，鼓励物业企业打破天花板，下沉社区开发多种经营。而今年5月，国家两部委又联合发文，正式把物业企业纳入到城市疫情防控体系中来。我相信，后疫情时代这个行业一定会有更大的发展，除了物业运维，在社区服务、行政服务甚至城市服务中都开始有机会，尤其是小政府大社会的经济发达地区，政府一定会逐步增加此类功能的社会化采购，物业企业的发展会越来越多元化、个性化。

二、关于物业管理和资产管理

联想到我们大楼，我接触这个大楼之前一直认为，物业不外乎就是为大楼的正常运转提供相应的服务保障；但随着了解的加深，我发现对于这幢大楼来说，我们不仅仅是物业管理，更确切的说我们要做的是资产管理。除日常运维外，我们要考量的还包括这幢大楼的整体规划定位、改造、招商以及附加的楼宇经济等一系列问题。

大楼如何规划定位，需要结合我们中财自身的需求，以及上海写字楼市场及黄浦区域情况、大楼周边竞品、近年市场走势及未来市场分析等等；有了定位，下步围绕定位设定改造方案，无论是风格场景设置、动线设计、设备设施的选择等等，都是依据定位展开。尤其是改造成本的测算，更要考虑到区域限价，比如大楼所在的南东区域商写最高12元，那我们无论如何改造都难以突破的情况下，就要综合考量投入产出比（除非以打品牌为目的纯做地标建筑），围绕这个定位如何设计，投入多少钱，这些钱投入进去以后的效果是怎样的，改造后租金和物业费如何规划，一年、五年、十年收益如何，都要综合考量。有了定位，可以同时推进招商工作储备客户，有明确意向的客户，甚至在在大楼改造前就可以前介一起讨论特殊需求，结合改造；而后期物业运营，除基本功能外，更是围绕定位开展特色化服务，增加个性化收益。

其实单从物业管理本身来说，公区服务（我们俗称的大物业）收益基本是透明的，尤其在酬金制的趋势下，传统业务的单个项目收入空间已经不大，除非规模化、集约化。我们看上海一些物业费较高的商写，比如新鸿基自持的上海国金、IAPM、ITC等（新鸿基旗下子品牌启胜物业在运营），瑞安旗下的新天地广场等（瑞安旗下丰诚物业在运营），和他们聊天都会提到其实物业公司的收益是不大的，物业收入大部分都投回到这个项目中去，硬件上及时维养及时更新，软件上服务到位、提升体验感；通过这些投入，楼品提升，打出物业品牌，就会带来一连串更大的收益：一是租金和出租率提升，好楼品、好服务、好口碑，客户愿意来，租金自然也叫得上价，市场也认同，同一商圈的商写之间租金差异可以拉到非常大；二是楼宇增值，对于我们中财来说，楼宇增值的直接感观不大，因为我们自己的楼都不去融资，但对于市面上的大多数公司来说，把楼品做上去，楼宇增值，估值提升，无论是抵押还是REITs获得的收益都远远大于物业收益。

所以资产收益和物业收益其实是一盘大账。如果按照传统思路在保证一幢楼能正常活着的情况下，尽量压缩物业开支，能省则省，时间长了势必导致楼品下降，客户体验感差，继而租金收益、出租率都会受到影响，渐渐落后于区域均价。

当然，虽然说物业收入在公区上是透明的，赚头不大，但物业个性化服务是未来增加收入的一大趋势。我们看物业行业的一些龙头，远洋、碧桂园、旭辉、融创、中海等等，基本上主业的收入都在50-60%左右，而个性化服务已经占到15-30%，个别甚至达到了40%。像远洋，开发出租售、美居等衍生服务，高地除租售美居外还打造出自有的公寓品牌，雅居乐做家庭管家、智能家居等等；这些都是基于主业、基于服务对象、基于规模、基于集团资源而寻找到的新的盈利点。

对我们单体楼宇来说，个性化服务也是利润增长点。一幢楼的公区是固定的，收到的服务费也是有标准的；从哪里赚钱，就是做好个性化服务（我们俗称的小物业）。用我们中财金融的话来说，就是你有需求，我就有服务与你配套，收费合理，服务到位。比如说大到办公装修、装修保险、设备管理、会务服务、企业活动、物资采购、甲醛治理、办公消杀、空调消毒、专项保洁、IT维护，小到绿植租摆、饮水配送、代收发快递、除四害等，只要用心开发，做好服务，都可以变成利润增长点。楼宇经济依托的是楼，但最大的资源是里面的“人”，怎么与楼里的这些人建立联系（购买我们的服务），怎么与楼里这些人背后的家庭需求建立联系（延伸我们的服务），怎么将这些人相互之间建立联系（我们居间），甚至怎么在楼与楼之间建立联系，盘活这些资源，我们就有了利润点。

总之，从一幢楼扎扎实实做起，相信这个行业，相信公司，相信我们自己。

封控期间想得多且杂，不成体系，权作抛砖。请各位领导和同事们指正。