这一次，第一个吃螃蟹的又是深圳（楼盘）。

　　4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，按照招标要求，在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售，这一地块成为深圳市商品房现售首个试点项目。

　　单凭一个试点项目能否撼动已存在了22年的商品房预售制度？

　　中国商品房预售制度始于1994年。

　　设立预售制的最初宗旨是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设。目前为预售制辩护者所持的主要观点仍然是，取消预售制将降低房地产开发的杠杆效应，导致商品房供应不足，抬高房价。

　　国家统计局的数据显示，2015年，房地产开发企业到位资金125203亿元，其中定金、预收款、个人按揭占总到位资金的39.3%，均来自购房者的预付资金，剩余的自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。而在2012年之前，预付资金的占比则一直保持在30%左右。

　　这说明什么问题？

　　这表示，占比总资金四成左右的购房者预付资金早已成为房企开发资金的重要来源，而且预付资金的比重正日益增大。

　　当然，必须要指出的是，预售制度以其高杠杆效应增加了楼市供给，但实行20多年来，预售制度的弊端也在逐渐显现，这一房地产行业的最基本制度一直遭到质疑。

　　和讯房产清楚地记得，在2012年的一场关于商品房预售制度的存废之争中，有业内专家将预售制度称为“万恶之源”，当时的调查也显示，75%的被调查者认为应该取消预售制，因为预售制度让开发商站在了强势地位，购房者一手交钱却无法一手拿货。同时，开发商的有限资本发挥出的扛杆效应，导致房地产行业狂飙突进，楼市泡沫也因此而生。

　　不少专家表示，随着房地产业结构调整加速，以预售制为代表的房地产行业深层次改革迫在眉睫。

　　不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。

　　仅从深圳来看，过去一年，深圳的房价暴涨为全国侧目，总体涨幅超过60%，部分区域和楼盘房价涨幅逾100%。但目前深圳的新增建设用地却所剩无几，数据显示，深圳2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。所以解决深圳房价高居不下的举措在于补充供应，而非继续控制供应。

　　而这个道理摆在一线城市地方政府面前，都是通用的。当然，摆在房企面前的，是更严峻的问题。

　　根据路透的报道，近日央行已经对部分地区的银行的具体信贷业务条线进行了窗口指导，受到指导的信贷业务主要为按揭贷款。这意味着，信贷收紧并非空穴来风。加之去库存的大环境仍在，虽然一二线城市楼市已恢复热度，但全国整体市场仍然难言乐观。

　　同时，从目前房企的操作模式来看，即使取消商品房预售制度，预售活动也不会自动终止，而是以私下交易等违规形式继续存在，反而会扰乱房地产市场秩序，加大调控难度。

　　所以说，单凭一个试点项目就能撼动已存在了22年的商品房预售制度，太天真了。