和讯网消息　近日，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖接受和讯网专访时表示，土地财政收入将转向存量征收房产税，加上国内房价跟人均收入偏离度趋高，人们在配置资产管理的时候会更偏向于海外置业，而未来海外置业的市场会呈现垂直精细化。从长期来看，在房市、股市等投资领域的急功近利的偏好如果不改变，会进一步加剧国内经济硬着陆的预期。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　海外置业市场垂直化是趋势

　　“如果以国内传统的销售模式，通过最终销售追踪分享佣金的话，很难”。因此海外有家平台去年年底正式上线，通过其PC端的官方网站、移动端APP、同名微信公众号、吸引国外优秀经纪人在线，再经过海外有家工作人员对在线经纪人的认证及调查核实，将背景资料，成交案例，服务特长等提供给客户供其选择。区别于过去及其他海外置业平台，海外有家给购房者提供的是海外专业的，能无障碍沟通的经纪人，而非单一地解决知识性的基本科普问题。“现在的模式是先在海外有家线上系统找到适合你的经纪人，再找房子。”

　　线下伴以5月7日海外有家在北京成功举办的美国王牌经纪人见面模式，复制到全国其它大城市，并将启动全美巡回见面会，将国内有实力的购房者带到北美，面对面咨询美国当地海外有家的华人专家团队、接受当地王牌经纪人的接待服务及后续各种增值服务，进行实地考察，实现投资人与经纪人的两地线下互动，简单来说，就是“线上整合，线下分销”的平台模式。

　　之所以发生这个变化，胡景晖解释道，海外置业不是纯粹房屋交易的简单过程，是对购房之后的资产管理、托管、出租、再交易等后续增值服务；是讲述家的故事；是对标的物所在的城市的服务、落地的有效整合。这正是海外有家要提供的服务。

　　从市场层面看，据全美国房地产经纪人协会公布的数据，15年中国人在美国买房花费286亿美金。全球置业已经是一个事实，中国人的海外投资和购房身影，几乎遍布全世界的热门城市。现在已经不是北上广深的房价，全世界的房价都被华人掌控。万科、万达、绿地、碧桂园等中国前十大开发商基本都已经出海，他们盖的房子80%都是出售给中国人。

　　从置业出发点看，是对教育、生活半径、投资回报、资产配置和避险、养老等综合因素的考量；除了以上条件，人们在选择海外置业的时候软性条件也是重要考量因素，土地使用年限、空气、水、医疗等。

　　对于未来，胡景晖认为，购房和投资置业市场一定是个更垂直，小而美的市场，专业的经纪人对应有效的客户。

　　就业决定去库存

　　中国人在海外置业的痕迹也影射出一个新的定义，即房产最主要的定义是定位。据胡景晖介绍，60%到70%的海外置业需求主要还是指向北美和美国。首先是教育半径、其次是就业或者说经济活跃度。比如波士顿集中了美国大量的优秀学校、而旧金山有硅谷。目前，国内客户美国购房置业的热点区域主要集中在洛杉矶、纽约、华盛顿大区、旧金山、西雅图、波士顿等地。

　　同样的逻辑应用在国内的房地产去库存问题上。

　　判断城市房地产未来预期好不好，基础的判断数据是该城市有效的人口净流入，只有人口净流入达到一定水平，才会产生更多购房需求，进而响应政策，消耗当前的房地产库存，而人口净流入是与就业机会，生活配套设施相关联的。因此引入优质产业、创造就业机会、提升教育医疗水平、完善公共设施建设是根本解决方案。美国最顶尖的科技开发IT在硅谷，但是硅谷的、旧金山的房价一般人也难承受，所以美国人通过“地产定位”把这种技术型劳工都挪到达拉斯，中国华为的研发中心也是在那里。结果是，达拉斯每年人口净流入量是在增加，不是盲流而是冲着就业机会来的。

　　因此，胡景晖认为，中国二三线城市应该采取产业链+就业+教育医疗+公共配套，这种注重人口净流入，去房地产库存的方式，减税、降息、降存准这种普惠型的货币制度和财政政策边际效益几乎为零。

　　硬着陆预期偏高盲目投资或遭教训

　　2007年10月份沪指见顶，08年中国房地产市场崩溃，09年大量资金出海。2015年6月沪指历史重演，5178点之后一泻千里，未来几年股市和房市会不会重蹈覆辙？

　　据透露，国内一线城市房租的年投资回报率1.8%；北美这些区域，大部分房产的租金年投资回报率都在6%以上，5%是及格线。也就是说，在北京买一套房子，靠出租回本需要50-60年，在美国16年就会回本。

　　既然是这样为什么一线的房价还在上涨？

　　胡景晖对和讯网表示，中国的房地产市场跟资本市场的毛病一模一样，没有人关心所持股票的背后企业会不会分红？没有人关心买套房子后租金的年投资回报率是多少？你关心的是房子一年以后卖掉溢价多少，股票卖掉挣多少？这是一个恶性循环。

　　“这种缺乏中长期的战略的投资模式使得这些年泡沫放大，危机在延后。全世界没有一个经济强国是因为房地产变成经济强国，但是全世界所有的经济强国都在房地产问题栽过大跟头。美国次贷危机，亚洲金融危机，香港、日本、欧洲也是一样”。

　　我们要尊重一个基本事实和规律，以北京房子的价格为例，已经远远超出它的价值。你敢买是因为你觉得房子还没事，代价要多沉重？制度才能完善，市场参与人才能有危机意识。

　　一线城市房价泡沫严重

　　全球经济确实有一个蝴蝶效应，但还是有一些区隔，海外置业资料显示居住与投资各半。考虑到未来投资风险收益，还是要遵循中长期的经济规律。我爱我家的资产管理平台相寓，在北京、上海、杭州、南京等七个城市已经形成11万套30万间的托管资产管理规模。那么海外置业面临一样的问题，海外有家未来的战略更看重，后续的资产托管服务，而非简单地把美国的房子拿到中国来卖。

　　据我爱我家监测的数据，从今年第十周开始，先于官方数字的北京二手房交易量已经下降。还有一些更紧密的数据，比如二手房的新增挂牌量、客户需求量、周末客户出来看房的人数、成交周期、挂牌价和成交价之间的比例等等。

　　胡景晖判断，未来一线城市的房价相对还能稳定一段时间，但是未来的二三线城市，如果我们不能快速的实现产业布局转轨，人口布局转轨，前景不容乐观。

　　于经济，房地产是支撑还是鸡肋？你永远不知道黑天鹅会在哪一天出现。胡景晖给出三个场景。

　　第一个场景，银行信贷杠杆。假设一个家庭的月收入三万，银行死守的底线是按揭还款不超一万五，供方虚开收入证明，加配资杠杆，推高月供至一万八到两万。看起来仍然不会出问题，因为购房者预期公司会不断的加薪，三万会变成四万五。但如果，在产业结构转轨的过程中有一个家庭成员失业了，结果就是家庭收入一万五但按揭已经达到一万八或两万。

　　第二个场景，房产税。“房产税早晚会开征。”为什么？以北京为例，年财政收入3000亿，其中1500亿到1600亿来自土地出让，根据对土地供应的判断，这种情况还能持续约三年时间。

　　但是，北京的城市体量、公众设施、政府的公共配套服务至少要支撑三千亿的规模，怎么办呢？卖地这条路走不通，就要开征房产税。

　　据我爱我家测算，北京现有住宅存量八百万套左右，否则两千多万人住哪呢？假设豁免一半，有四百万套在征交范围内。和讯网测算，假如一套房按照美国通行的标准，一年征一万五到两万，四百万套房子征两万块钱，就是八百亿的收入（不含商住），存量的房产税会逐步替代掉土地出让收入。

　　假如你有一套150平米房子，市价800万，不管你住不住、租不租，800万一年1%，就是8万元的税。你很可能选择把它卖掉，但是如果跟你想法一样的人大有人在，房价下滑可以想象。

　　第三个场景，宏观环境。当实体经济下滑，房地产投资机会减弱，想出手而无人接手的时候情况如同第二个场景。5-6年前，北上广深公布人均居住面积超过30平米，今年北上广深人均居住面积在50平米以上，从人均的实际居住需求来讲，除了投资和出租，已经走过消费的瓶颈期。

　　所以，一定程度上我们并没有解决泡沫问题，而是把危机延后。胡景晖期待，通过产业结构转轨、人口公共资源配套的合理分布，来化解以上问题。