王健林在登陆港股一年半的时间里上市又退市，再重启回A征程,这一番折腾，是因为万达商业被港股市场严重低估，王老板说，和他一起投资的小伙伴第一次亏了。

　　这是真的，但并不完整。

　　万达集团现在正处于从房地产向服务业转型的关键时期，而承载服务业转型的关键项目之一，就是万达集团旗下的万达文化旅游城（简称“万达城”）。

　　相比之前的万达广场，万达城属于“航母级”项目，而万达城的投资也属于“航母级”，由于投资额度巨大，万达集团不能用万达广场的模式简单复制万达城的开发，其中，选择高估值的资本市场正是解决万达城巨额投资需求的途径之一。

　　从这个角度来说，万达未来需要的不仅仅是简单几笔融资，更是一个长期而良性的融资环境，显然港股市场不能满足万达的需求。这也正是王健林反复折腾的B面真相。

　　私有化尚存不确定因素

　　5月30日，万达商业发布公告称，由中国国际金融香港证券有限公司代表万达集团等联合要约人对H股提出自愿全面要约以收购全部已发行H股，要约收购价为每股52.80港元，这一价格较3月29日收市价溢价44.5%；较初步参考价溢价约10%，总价约为345亿港元。

　　万达商业表示，待H股要约成为无条件后，公司将申请撤回H股于香港联交所的上市地位。

此前曾有熟悉港股市场的业内人士对和讯房产指出，3月30日万达商业发布私有化公告时，表示全面收购要约价将不会低于每股48港元，但仍有股东不满意，恐将成为万达成功退市的困难之一。

　　“从这个价格来看，在近期资本市场并不算亢奋的情况下，显然可以看出万达已经做出了让步。”易居智库研究总监严跃进分析称，一般来说，私有化的成功的概率都比较大，但如果要约价格太低，也容易遭致投资者的抵触，万达此次通过此类要约价格的溢价，是希望加快私有化的进程。

　　不过，万达商业的私有化进程仍有不确定因素。

　　其中之一是程序因素，房地产与金融资深评论人黄立冲分析称，万达采用的要约收购方式风险比较大，“因为只要在股东大会上有10%的独立股东反对，其私有化就没有办法成型，万达并非朋友遍天下，也难免有敌人。”

　　“现在这个价格只是比市场价格多一点点，从私有化的角度来说是不吸引的，股票市场涨到52港币是分分钟的事，现在深港通即将推出，人们还有很多期待，这个价格对投资人来说丝毫不吸引，只是比IPO高一点点，我认为至少高30%才有把握。”黄立冲表示。据了解，截至5月30日收市，万达商业股价为49.25港币。

　　黄立冲还指出，由于万达的资产是折让的，投资人持有万达差不多两年，只有8%回报，加上1%的股票认购费用，投资人实际是亏的，与其这样不如等其上A股，这样水涨船高，坐收渔人之利。

　　此外，一周前王健林在录制央视《对话》栏目时表示，由于参加私有化会导致自己在公司中占比过高，所以大股东不参加万达商业的私有化，不拿一分钱，投资者自己选择，“我们不承担任何费用。”

　　文旅项目急需输血

　　退H回A,已经是万达公开的战略。此前，万达已经表示，将通过IPO程序进入 A股市场。

　　严跃进指出，近期王健林针对上海（楼盘）迪斯尼项目的讲话，实际上反映了万达后续对于文旅项目投资的急迫性，“寻求一个优质的上市地，显然非常急迫，尤其是担心后续IPO市场可能会有收紧的倾向，所以对万达来说会加快私有化的进程，进而重返A股市场。”

　　不久前，王健林公开自己在公司内部的谈话，表示“要让迪斯尼中国的这一块财务十年到二十年内盈不了利。”

　　王健林当时称，上海只有一个迪斯尼，万达在全国其他地方，开了15到20个，而且速度更快，我们的战略是好虎架不住群狼。

　　5月28日，万达首个万达文化旅游城项目南昌（楼盘）万达城开业，王健林在开业典礼上再次重申了上述对迪斯尼的评判，并表示，“牛皮不是吹出来的，”到2018年无锡（楼盘）万达城开业的时候，万达城规模效应初显，到时候看看中外旅游品牌谁更胜一筹。

　　事实上，由于万达集团未来的房地产销售收入减少，文旅等板块将成为万达集团未来新的业绩增长点，王健林屡屡强调万达城的开业速度也正反映了这一目标。

　　在万达集团2016年初的年会上，王健林预计，2016年万达集团总收入为2543亿元，同比减少12%，主要是房地产销售收入减少640亿元，至1000亿元左右，同比降幅约为40%。

　　同时，万达集团将房地产合同销售金额以外的收入列为服务业收入，包括商业地产（出租、酒店管理、物业服务）、文化产业、金融和电子商务四大板块，并还计划在2017年将服务业收入占比提高到三分之二。

　　而一个万达城包含了多少项业态呢，酒店、影视、游乐园、演艺表演......当然还有住宅。

　　显而易见，今后万达城项目将成为万达集团旗下服务产业的集大成项目，而王健林加速扩大万达城规模也是服务于提高服务业收入占比的整体目标。

　　但问题是，万达城单体项目的投资额度超大，据了解南昌万达城单体项目投资约400亿元，都江堰万达城总投资额550亿元，都是当地历史单体项目投资额度最大的，按照王健林的设想，要在短短几年内建17个万达城，即使万达集团是超级金主，也难以承担这样的重负。

　　现在来看，在同样遭港股低估值的同行中，万达选择匆忙退市，加速回A，正是为了解决未来大规模发展文旅项目而亟需的资金问题。

　　“回归A股市场，既是融资方面的考虑，同时也是后续万达希望在文化商业旅游等领域确立行业地位、提高估值的一个重要考虑。”严跃进分析称。

　　不过根据港股上市公司私有化时间表以及近年来私有化案例来看，从启动到完成，最快的私有化也需要4个月，如2012年阿里巴巴的私有化就用了四个月，更长的还有八个多月的时间；而IPO需要等待的时间更有不确定性。