近日，和讯房产收到一份由上海（楼盘）易居研究院智库中心转送的上海保利业主的举报信，信中曝光了上海保利翡丽华庭项目捂盘惜售、变相涨价、逃税避税的多个问题。

　　值得注意的是，保利置业近年来业绩持续下滑，公司管理层直言，“保利置业的存货比率属于行业偏高水平，较为突出。”

　　业内人士指出，上述项目的行为，不排除是与项目销售压力有关，保利置业为扭转业绩的下滑态势，必然要求旗下项目加大销售力度，增加销售收入，而翡丽华庭的一连串动作，其最终目的也是为了完成这一目标。

　　从捂盘到变相涨价

　　查阅上海保利翡丽华庭项目新闻，可以看到多条关于该项目捂盘惜售的信息。

　　公开资料显示，翡丽华庭最近一次领取预售证是在2015年10月，但该期房源直到今年6月14日才开盘。

　　住建部2010年4月下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中规定，取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。

　　在此通知下，上海市住房保障和房屋管理局2010年制订了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，要求房地产开发企业申请预售至开盘销售的时间，一般为8-10个工作日，因商品房开盘销售准备工作及销售计划等原因需要延迟开盘的，不能超过7天。

　　根据上述规定，保利翡丽华庭项目已经捂盘长达8月之久，此前参与认购的购房者久等开盘而不得之后，向媒体、政府监管部门举报。随后，上海市松江区房管局在6月1日向翡丽华庭发出《上海市松江区住房保障和房屋管理局责令限期整改通知书》，要求保利翡丽华庭在7个工作日内递交整改报告，并一次性公开准售房源，如实以备案价格开盘。

　　迫于政府监管，翡丽华庭在6月14日开盘，但购房者没想到的是，开发商情急之下，居然想出了变相加价的手段，严重伤害了购房者的利益。

　　“保利翡丽华庭于2016年6月15日多收了我们每户近40万元软装费用。”翡丽华庭购房者在信中写到，当日购房者被强制签订了“三份装修合同”，即《预售合同》附件三、《装修标准补充协议》，以及硬要40万元的《软装饰协议》。

　　上述购房者还指出，这份40万元的软装费用霸王合同，并没有送到每个购房者手中，而且没有开据国家正式发票，只开了公司署名的收据，现金直接交给给开发商，购房者怀疑项目公司存在逃税偷税行为，“这个项目本来就是精装房，再次借口“软装饰”，明显就是讹诈行为。”

　　有媒体报道称，保利翡丽华庭这期的建委备案价最高为3.4万元／平米，装修标准为精装修，如果加上40万元软装费计入总价，则均价达到4万元／平米，售楼员坦言，其实就是涨价。

　　和讯房产试图与上海保利翡丽华庭项目联系，但截至发稿前，并未有人接听电话。

　　保利版“多收了三五斗”

　　业内分析人士认为，翡丽华庭的违规动作，主要是为了增加项目收入。

　　“捂盘、加收软装费，都是为了项目增收。”上述人士分析指出，今年以来，上海房价、地价都出现大幅上涨。

　　克而瑞数据显示，到今年5月份，翡丽华庭项目所在的泗泾板块均价同比上涨16.39%，从约2.37万元／平米上涨到2.64万元／平米。

　　此外，翡丽华庭所在区域还频频拍出高价地。

　　去年10月，也就是翡丽华庭获得这一期预售许可证的当月，泗泾板块拍出一幅楼面价为20531元/平米的高价地，未来预期售价达3.5-4.5万元/平米；到今年5月11日，格力地产(600185,股吧)、融创中国又在该区域创下“新地王”，两幅地块楼面价分别超过3.7万元／平米和3.8万／平米，未来售价预计可达到6万元／平米。

　　相比之下，翡丽华庭3.4万元／平米的备案价格还不如楼面价高，业内指出，房价、地价不断上涨的背景下，项目楼盘延迟开盘，显然是希望调高售价，获得更高收益的。

　　而根据克而瑞数据显示，翡丽华庭项目2013年的拿地楼面价仅为11207元／平米。

　　除了软装费、捂盘抬价之外，翡丽华庭还要求购房者支付50%的首付款，首套房家庭也不例外。

　　这一系列的非常规行为，不禁让人怀疑，翡丽华庭为何如此“急功近利”，甚至不惜采用违规行为。

　　分析认为，自2014年以来，保利置业业绩持续下降，盈利情况也由盈转亏，由于公司超六成的存货都位于非热点区域，导致长三角、珠三角的项目销售压力非常大，保利翡丽华庭项目出现一系列违规动作，不排除与上述因素有关。

　　根据保利置业年度业绩报告得知，保利置业在2014年的营业额同比下降0.4%，股东应占盈利下降65.8%

　　这一状况在2015年变的更遭，数据显示，2015年保利置业营业收入同比下滑 12.5%至 249 亿港币,毛利率由 2014 年的 19.8%大幅下滑至 11.5%，剔除减值亏损后的核心净利润由 2014 年的 5.32 亿港币转为亏损23.17亿港币。

　　此外，和讯房产获得的资料显示，至2015年底，保利置业有540亿待售资源，其中65%位于珠三角和长三角以外的非热点区域；而从2015年保利置业的销售结转分布来看，长三角、珠三角合计占比约44%，西南区域及其他区域各占约28%。

　　“2015年（保利置业）西南地区平均售价按年跌10%，该区贡献占未来3年整体收入三分一，清货压力存在。”高盛在报告中指出。

　　由于去库存压力较大，保利置业将2016 年的去化率由2015 年的60%下调至52%，并将2016年合同销售目标设定为280 亿人民币，同比下降6.7%。

　　虽然保利置业想通过下调目标等手段改善财务报表，但未来并非一定能如常所愿。

　　高盛指出，保利置业毛利率疲弱、汇兑亏损及利息支出上升，拖累盈利能力，虽然管理层认为利润已见底回升，但短期难以有显着改善。

　　更需要指出的是，如果继续凭借捂盘抬价、变相涨价的方式，在短期内增加销售收入，但失去了品牌形象，能让保利置业走多远呢？