随着热点城市房地产市场率先进入存量房时代，二手房买卖和租赁经纪业务正面临无比广阔的市场前景。但在略显混乱的市场秩序中，互联网技术的发展、资本的追逐，正带领行业踉踉跄跄地走向蜕变。

　　看天吃饭？房产经纪求变

　　始于10月份的全国范围内大规模楼市调控，从执行层面开始延伸到对房产经纪领域的严厉核查，涉及房源真实性、互联网金融产品等方面。

　　这对惯以被称为“看天吃饭”的房产经纪行业，不可谓不是一种打击。

　　行业中的巨头早已开始对房产交易之外的其他产业链领域进行布局，包括以金融产品形式介入家装、购房等市场，布局互联网+、长租公寓、二手房装修等领域。

　　当然，其间也存在面临规模扩张、思维模式转变、跨界政策压力等困境。

　　而一批兴起中的互联网平台也逐步获得更多资本关注，并借此进一步扩大市场份额。

　　在楼市调控、互联网+等一系列大背景下，房产经纪行业正在酝酿变化。

　　自从田宅交易出现、中介行为诞生开始，我国的房地产经纪业务已经存在了上千年。其间，经纪人的称谓历经驵侩、房牙子、庄宅牙人、市侩、掮客等种种变化。在有着“重农轻商”传统的中国社会，这些称谓不乏贬义。

　　新中国成立伊始，国家实施土地公有制改革，在所有制结构发生重大变化的“缓冲期”，土地和房屋的交易一度处于低位乃至被禁止，房地产经纪行业亦失去了发展的土壤。

　　改革开放之后，房地产交易出现复苏，经纪行业随之发展，其形态从最初“一桌一店”的个体户模式，逐渐走向规模化，但整体市场规模仍然偏小。

　　直到1998年房改政策颁布，伴随着房地产市场的腾飞，房地产经纪行业迎来了快速发展期。一部分房地产经纪公司迅速做大，并催生出链家地产、伟业我爱我家(博客,微博)、中原地产、21世纪中国不动产、世联行(002285,股吧)等巨头。

　　如今，这个延续了上千年的古老服务业又“渐入佳境”。随着热点城市房地产市场率先进入存量房时代，二手房买卖和租赁经纪业务正面临无比广阔的市场前景。但在略显混乱的市场秩序中，互联网技术的发展、资本的追逐，正带领行业踉踉跄跄地走向蜕变。

　　大鳄的诞生

　　从业务范畴上看，房地产经纪业务主要分为二手房买卖居间代理、二手房租赁居间代理和新房销售代理三种。不难看出，房地产经纪行业的发展与房地产市场发展密不可分。

　　在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强看来，1998年的房改可看做房地产经纪行业发展的重要节点。根据国务院发布的文件，从当年下半年开始，“取消福利性实物分配住房制度，实行住房分配货币化、商品化。”

　　此后，我国房地产市场发展进入快车道。新建商品房销售额从1999年的不足2000亿元，增长至2015年的8.7万亿，增幅超过40倍。二手房交易量也快速增长。

　　借助这一“春风”，到2015年，房地产经纪企业促成的房地产交易额已超过5万亿元。

　　具体而言，新房代理业务更容易与房地产开发同步，起步较早。如专注该业务的世联行就于2009年在深交所挂牌上市。

　　存量房交易的发展，则有一个迟缓期。链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道表示，当城市化是人口从农村向城市流动时，会处于新房为主的阶段；当人口转变为城市内部或城市之间的流动时，二手房市场便会快速发展。在后一个阶段，户均住房套数通常大于1，业主自有住房率大于60%。这恰恰对应了2014年以后的中国楼市。

　　在该行业里，大公司的规模已丝毫不亚于房地产开发“巨头”。2015年，中原地产的成交金额达到9205亿人民币，链家地产则实现了7090亿房产交易额。以新房代理为主要业务的世联行，2015年的新房代理销售额达到4309亿元。

　　单从销售金额上看，这三家企业已“秒杀”所有房地产开发商——作为房地产业“老大”的万科，2015年销售额“仅为”2614亿元。伟业我爱我家最近三年的房屋销售总额达到5600亿元。

　　在区域市场占有率上，房地产经纪公司也让开发商“艳羡”。近几年，链家在北京（楼盘）二手房交易市场的占有率一直维持在50%以上，其在上海（楼盘）、成都等地也占有绝对优势。中原地产则常年稳居深圳（楼盘）存量房市场的“老大”地位。而房地产开发企业在区域市场的占有率，几乎很难突破20%。

　　大鳄诞生的背后，是行业内部的兼并整合。仅2015年，链家地产就完成10宗并购。伟业我爱我家自2012年至今在9个城市完成了11次投资并购。

　　“不同城市之间的市场发展程度不同，一些大的经纪公司在规模、占有率、公司治理水平上具有明显优势，容易通过扩张的方式迅速做大。”一位不愿具名的资深从业者向21世纪经济报道表示。

　　模式之变

　　随着市场发展，房地产经纪公司的业务类型也已发生变化，从最初的二手房买卖和租赁、新房销售代理，逐步延伸到经纪业务的上下游，甚至横向拓宽到商业、旅游、养老等地产领域。

　　其中，中原地产、链家、伟业我爱我家等公司除同时从事三大传统业务外，还以设置业务条线、成立子公司的形式，涉足金融或担保资金监管等业务。世联行也开辟了和新房销售相关的金融业务。

　　杨现领认为，这种业务的多元化，是经纪公司克服房地产市场和经济周期波动、缓解业绩震荡的一种尝试。

　　柴强则向21世纪经济报道表示，相关的制度设计未能跟上房地产市场的发展变化。“二手房交易容易产生金融服务、产权保险、交易资金监管等各项衍生服务。在美国，这些业务都由独立的专业公司来做。”

　　我国的现实情况是，专业公司未能进入这一领域。房地产经纪公司“兼营”这些业务，但会受到政策层面的诸多掣肘，如获取金融牌照等方面的门槛等。但专业化运作仍被认为是行业发展的大方向。

　　互联网技术的发展，则深刻影响着传统房地产经纪业务的发展模式。

　　柴强表示，“互联网+经纪”催生出传统业务模式的三种变化。一是纯粹的信息平台公司发展壮大，如58同城的二手房交易板块；二是原来的信息平台公司，开始延伸至线下经纪业务；三是传统的经纪公司将渠道延伸至线上，如链家网。

　　“互联网的作用，主要体现在改变了获取信息的渠道，并进一步改变经纪公司的业务模式。”上述从业者表示，传统的信息渠道主要是报纸、小广告、电话营销、门店营销等，如今已全面向互联网转移。目前在许多经纪公司中，通过网络渠道获取的客源占比，已达到60%以上。

　　互联网思维的兴起，还在尝试改变市场格局。过去两年来，房多多、爱屋吉屋、吉屋网等带有浓厚互联网基因的经纪公司大量出现，业务量一度迅猛增长。

　　近期，部分经纪公司的发展模式似乎遭遇瓶颈，其对经纪行业巨头的挑战也有所减弱。但主流观点认为，在互联网深刻改变了人们的衣（网购）、食（外卖）、行（网络打车、租车）之后，对于“住”的改变仍然存在巨大想象空间。

　　资本的嗅觉

　　随着存量房时代到来，房地产经纪行业的前景正被普遍看好，尤其是二手房的买卖、租赁。按照上述资深从业者的观点，二手房市场的容量和前景取决于以下几个关键指标：

　　第一是流通率。对应400万套左右的二手房成交量，全国层面的流通率不足2%。按照国际经验，中国的二手房交易达到4%-5%的流通率是有可能的，这意味着二手房交易量可以达到1000万套左右。

　　第二是经纪渗透率，即经纪人员和经纪公司参与完成二手房交易的比率。一线城市的渗透率已经达到85%以上，二线城市只有60%左右，未来还有很大提升空间。

　　第三是佣金率。我国大部分城市的佣金率不足2%，从美国和我国台湾地区等的经验来看，这样的佣金率水平不足以吸引优秀的从业者加入，也难以有高质量的服务。在劳动力成本日益上升的条件下，佣金率至少不存在下降空间。

　　事实上，早在外界意识到这一点之前，资本就已杀至。2010年，鼎晖投资、复地两家战略投资公司曾注资链家。今年上半年，市场又爆出链家完成60亿元人民币融资的消息，领投方为华兴旗下的华晟资本，百度和腾讯成为战略投资方。我爱我家也在去年传出完成C轮融资的消息。

　　此外，吉屋网成立以来共获得4轮融资。爱屋吉屋则在诞生的两年多时间里完成了6轮融资。万科旧将肖莉加盟的房多多，也已完成4轮融资。

　　这些资金正拼命将经纪公司推向资本市场，从而填补一块巨大的空白——在中国从事房地产经纪业务的上市公司中，世联行专注新房销售代理，21世纪不动产创始于美国并在美股上市。以二手房交易为主的经纪公司，尚无登陆中国资本市场的先例。

　　乐观的观点认为，未来3-5年，房地产经纪行业会有公司进入资本市场。

　　柴强的思考则较为冷静，他认为，对于资本市场而言，房地产经纪是新兴行业，缺乏有效的判断指标，且由于交易量波动较大，房地产经纪公司普遍存在收入不稳定的难题。资本市场需要一段时间来考量。

　　与此同时，行业内的一些顽疾也会制约这一进程。在今年6月召开的“2016中国房地产经纪年会”上，住建部副部长陆克华曾指出，行业发展中存在一些突出问题，包括“中介机构和从业人员良莠不齐，侵害群众权益的不良行为时有发生，行业形象不佳，群众意见很大，社会反响强烈。”

　　柴强认为，与其他劳动密集型行业相比，房地产经纪行业被认为尚难做到真正有效的管理。尽管这是由该行业分散、灵活等特点所决定，但公司治理仍是需要弥补的短板。