七宝，还是上海的远郊。因为，邻近虹桥机场，很多人都觉得那里荒僻。不要说，把房子买到七宝，当地的企业要想从市区往七宝招聘员工都很困难。

　　为了吸引这个城市的市民把房子买到七宝去，上海特地开辟了一条名为“911”的双层巴士，线路由外滩直达七宝的万科城市花园。即使如此，上海市民对七宝的认可度依然不高。

　　但今时已不同往日，前不久的5月24日，七宝拍了一块商办用地，仅仅楼板价就要25717元/平米。而根据上海2040的规划，七宝也已经被纳入上海主城区范围，一改过去的郊县印象。可以说，一家在那里深耕多年的企业起到了至关重要的作用，这家企业的名字叫“万科”。

　　“地段”理论首次遭遇危机

　　刘德华和黄晓明主演的《王牌逗王牌》里，有一个奇幻画面，一粒种子被放进沙子，仅隔了2秒就长成一棵参天的苹果树，结出饱满、光洁、诱人食欲的美国蛇果。

　　对万科来说，今年上海区域的“热带雨林”，很像这种神奇的生物技术。它所构建的城市生态，包括了商业、办公、住宅、社区服务、教育、产业投研，不仅涵盖了房地产行业的各个业态，也涉及业主生活的方方面面。

　　在“热带雨林”战略的展示会上，万科讲述了一个从日本回来的业主，如何在七宝城市花园从租户到业主，再到创立公司，把孩子送到万科学校，把父母送往社区照护中心，自己在万科云创业，全家人在万科七宝商业广场消费。几乎他生活经历的每一部分都与万科有关，都与七宝有关。

　　参加了这场发布会的人也亲身感受到，一片原本普通的区域在万科手中功能日渐齐全，形成自我循环。在“热带雨林”体系发布之后，万科这种区域升级和增值服务能力更是进一步加强。

　　但也让李嘉诚被人们津津乐道了几十年的“金科玉律”遇到了前所未有的危机。

　　李嘉诚说，决定房地产价值的，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。但是，在“热带雨林”这样的城市生活系统被应用到各种新居住区后，老城和新城之间原本泾渭分明的边界，因为“热带雨林”变得模糊。

　　虽然处于城市外围，但依然可能因为配置优良的商业、教育、养老、就业等优质服务资源，地段原来是可以被创造的。

　　房地产的市值也可以紧追阿里、腾讯?

　　在目前全球股市，有两家企业的市值是最高的，一家是腾讯，另一家是阿里。原因很简单，其他企业，只是地球上生物链的一环；腾讯和阿里，却自己构成了全产业的生态圈。

　　万科的“热带雨林”全景，也几乎囊括了城市运营的几乎全部生态，既有契合“轨交时代”的城市新发展，探索“轨道+物业”新模式，与申通集团合作的城市综合体项目天空之城。

　　又有安亭新镇这样产城融合的新型化城镇，以产带城，以城促产。还包括顺应上海存量资产改造的趋势的哥伦比亚公园、张江国创中心等城市更新项目。

　　首家大型购物中心七宝万科广场带动消费升级；多个产办业态助力上海科技产业创新发展；长租公寓“泊寓”满足城市青年居住需求。

　　教育服务通过20年的经验积累，已拥有复旦万科实验学校、上海万科双语学校在内的五所民办学校，促进教育优质均衡发展。

　　“申养”品牌探索“医疗+养老”模式，提供解决城市老龄化问题的新思路。装修业务“美好家”创新定制化装修，匹配客户个性化需求。

　　这和腾讯入股京东、大众点评、滴滴打车、搜狗等，阿里题投资华谊、优酷土豆、高腾地图等的目的，几乎完全相同——让用户停留在万科平台的时间更长。

　　这使得万科有机会像互联网公司那样获得更高的市值。目前，在移动互联网上，用户流量最大、停留时间的几家——腾讯、阿里、今日头条等被认为盈利时间最强。

　　同样，由于万科布局了多个城市运营服务内容，消费者对万科品牌的接触频繁度，远远超过了只做地产开发的同行，这使得万科在拓展潜在客户的能力方面更为强大。

　　招商证券(600999,股吧)也观察到，万科城市配套业务快速布局，物管、物流、商业已取得显着进展。公司积极转型“城市配套服务商”，其中，物业服务已极具规模， 16 年收入 43 亿元；通过联合收购“印力”，打造商业运营平台，并筹划整合存量商业资产包；物流地产已布局 18 个项目，总建筑面积约 147 万平米；冰雪事业已布局万科松花湖、桥山北大壶以及北京（楼盘）石京龙三个项目；长租业务已推出统一品牌“泊寓”；养老模式也在深入探索。

　　这一切都给外界畅想：拥抱移动互联网时代的万科，距离万亿市值的目标越来越近了。

　　一份名为热带雨林的邀请函

　　然而，任何企业行为总能招致另一种声音。

　　有从事城市更新业务的某著名房地产顾问公司项目负责人说，万科要想更大规模开拓城市更新业务，需要付出更多的努力。因为，在国资系统内部，类似城市更新业务，更倾向于和国资背景的开发商合作。

　　而另一方面，代表中小企业利益的城市运营商们，也必然要寻求自身长远发展的空间。比如，一些联合办公企业，愿意和万科共同运营商业地产，提升物业的价值。但也会担心，自身的价值体现会随着项目运营日渐成熟而减弱。

　　同样的情况也出现在其他领域。比如，万科教育目前云集了上海一大批优秀的中小学校长，应该说是能提供优质教育的服务平台。然而一所新学校的建设不是一朝一夕就能见到成果的，长期来看，教育产业对外输出时，合作企业是不是能保持足够耐心？

　　对万科来说，如果要让“热带雨林”体系变得更为兴旺、繁盛，除了制订企业未来发展的规划，还要为“热带雨林”设立这样的游戏规则：它应该是一个开放、包容可以允许所有企业参与竞争、合作的开放型生态圈。而这恰恰就是“热带雨林”一直在强调的“多元共生、协同发展、包容进化、开放创新”，事实上万科长期以来与国企、民企、外资等不同性质企业保持着良好的合作，透明而且实现了共赢，造就了哥伦比亚公园、申养等案例，万科要让人们相信热带雨林不是封闭的体系，他更像是一封对外的邀请函，不论来者是合作，还是良性竞争……