和讯房产消息 “历史最大地产并购案”一波三折，富力地产以199亿元斩获万达77个酒店，并获得市场的广泛关注。

　　据悉，三方的合作正按照协议约定有条不紊地推进。在完成交易之后，富力将跃升为世界第五大五星级酒店持有者。

　　酒店有着典型的重资产特点，其重资产特性也决定了必须要使用杠杆来提高回报率。对于手握重资产的富力来说，如何在新一轮调控格局下打出一手好牌？

　　富力还有多少融资方式

　　借助各类方式斩获“现金流”无疑是富力致胜市场的关键。

　　按照现行政策，房企合法合规融资无外乎以下四种主要渠道：银行信贷、各类通道的非标业务融资，房地产开发债券以及上市融资。相比去年，无论是资本市场还是金融市场，从严监管下，房企的融资渠道均呈现明显收窄。

　　身处其中的富力地产也难独善其身。

　　首先，从房地产开发债券来看，房地产开发债券包括境外美元债、境内企业债、公司债、中票等。在地产融资收窄背景下，2017年，房地产企业信用债发行缩量75%，地产公司美元债的发行也自6月出现明显缩量。

　　可以预见，今年的市场环境下，富力难复2016年通过发行各类债券融资。收购万达77个酒店后，国际信用评级机构惠誉将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察，这也意味着即使在海外发债成功，资金成本或也将小幅上调。

　　再看看股权融资，作为港股上市公司，富力亦多次尝试回归A股的计划。这一计划在今年落地执行无疑仍很难。回归A股搭建A H股平台虽不易，但富力可借助港股上市平台增发和配股融资。

　　银行信贷是房企融资的主流，但在银行去杠杆，防风险的背景下，地产商必须“项目四证齐全、项目资本金达到30%”，拿地配资等其他违规过度杠杆的融资被严格禁止。

　　当然，富力以199亿买下万达77个酒店，酒店净值至少有336亿，也可通过经营性物业抵押贷款、抵押方式进行融资。

　　加杠杆的新方向

　　以上常规各类融资方式或许富力早已运作娴熟。房地产投资信托即REITS和资产证券化也是富力重资产选择下，增加资产流动性的新方向。

　　就在万达、富力、融创签署三方合作协议的头一天，7月18日，住建部、证监会等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知称，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。

　　笔者在想，李思廉看到这个通知，算过账后，会不会更坚定了买入万达酒店的决心。

　　所谓的房地产投资信托基金（REITs）就是把房地产资产上市，把它份额化，让投资者享有租金的收益以及物业未来出售增值产生的收益。即借助一个金融产品，把它的份额拆小，让更多的人能够参与到大型商业地产投资的格局里来。

　　这并非新东西，美国60年代就有，并建立了一整套成熟的制度设计。但国内市场仍处于培育期。随着房地产市场从增量转向存量，国内REITs制度环境的不断完善，可以期待在合适的市场时点，富力有望打造符合本土特色的标准化REITs产品。

　　REITs一旦成熟，对富力来说，即是开拓了一条多元化的融资来源。除了REITs，房地产资产证券化也是富力重资产选择下盘活现金流的另外一条阳光大道。国内也早有成功先行。

　　以酒店作为抵押，借助酒店未来的租金收入作为主要偿债本息来源的资产证券产品，无疑也是盘活酒店资产，改善财务状况，降低综合融资成本的一条明路。