限购、限贷、限价、限售、限商办，“五限”时代在中国部分城市已拉开帷幕。
本轮调控以来，“限字诀”被发挥到了极致。但是，以行政手段强压楼市需求，是一种“急功近利”的做法。需求固然可以压抑一时，但终有爆发的时刻，届时市场将进一步陷入恶性循环中，此前的历次调控已充分证明了这一点。
行政手段不断升级的同时，今后将如何退出成为一大难题。对此，不少专家将房产税作为最理想的替代政策，并为房产税的全面推进大声疾呼。中国楼市的种种乱象，大有依靠房产税来进行最后清算的趋势，这不能不说是一种悲哀。
征收房产税背后的逻辑是，房价畸高是投资者炒起来的，然而事实并非如此。
实际上，中国房地产的主要问题从来不是房价上涨，而是上涨速度过快及幅度过大。在很多城市，房价常在短期内如脱缰的野马般一骑绝尘。城镇化未完成、人口红利、资产荒、资源配置不均衡等原因，固然能在一定程度上推高房价，但却不足以令房价飙升至此。
如果透过现象看本质，我认为房价畸高的最根本原因只有两个：房地产的“半市场化”制度设计，以及货币存量规模过大（目前高达150万亿人民币左右）。
“半市场化”的游戏规则
中国房地产业从1998年结束福利分房、开启市场化征程伊始，即存在制度设计的“先天不足”。这些缺陷在最初几年表现并不明显，但随着时间的推移，在各种因素的合力下，裂痕已逐渐变得难以弥合。
近二十载转眼如云烟，但迄今为止，房地产仍实行“半市场化”的游戏规则。所谓市场化，不过是二级和三级市场（二级市场主要指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场；三级市场则为存量房市场，一般指二手房买卖及租赁），而最关键的一级市场，即土地，几乎被政府完全垄断。
这种政府“既当裁判员，又当运动员”的现象，在多个领域都存在，但在房地产业尤为典型。
众所周知，地方政府对土地财政的依赖度逐年提高。很多城市的土地出让金占财政收入比例均超过一半，有的甚至达到70%以上。卖地收入如同大剂量的“鸦片”，各级政府吸着吸着就上瘾了。
于是，不少业内人士将高房价归咎于土地财政，进而将分税制视为土地财政的“罪魁祸首”。
但我想说的是，这只是看到了事情的表象。
不可否认，分税制导致了事权、财权倒挂，地方政府分到的是事繁利少的小税种，这直接引发了地方的卖地冲动，使得土地价格节节攀升。但其是否为土地财政的“元凶”，却值得商榷。
1998年至2004年，同样在实行分税制的前提下，绝大多数城市的房价却未见明显增长，地价也一直徘徊在低位。而地价起伏不大的一个主要原因是，当时土地实行协议出让，存在多个供应主体。然而，2004年的“8?31”大限终结了这一切，土地不仅被地方政府垄断，而且招拍挂制度像一把双刃剑，在狙击暗箱操作的同时，另一面也很快锋芒毕露。
如果在一个充分竞争的市场上，类似拍卖这样的供地方式基本能反映土地的真实价值和当前供求关系。然而在国内，由于拍卖主体只有一个，在供应源头上几乎没有竞争，拍卖特有的“价高者得”的游戏规则，使得许多土地脱离了真实价值。
这就不难理解，为什么土地成为最大宗的套现品种。其不仅可以直接通过卖给开发商获利，而且常被抵押给银行，成为地方投融资平台的主要工具。中国的特殊情况在于，地方政府不仅是最大的“地主”，而且是很多经济活动的投资主体。
其实，到底是地价推动房价上涨，还是房价推动地价上涨，这种类似“到底是鸡生蛋，还是蛋生鸡”的追问，根本不是问题的关键。关键是，当“半市场化”遭遇土地招拍挂之后，地方能够通过市场化的二、三级市场，将手中垄断的土地资源不断变现，而且能以越来越高的价格变现。
可以说， “半市场化”与招拍挂结合在一起，不仅是土地财政的根源所在，也是房地产业诸多问题的根源之一。
即使目前进行分税制改革，将卖地收入的一部分收归中央，将其他优质税种下放给地方，也未必能改变土地财政。与卖一块地动辄就能获得数十亿、甚至上百亿的土地出让金相比，其他税种，包括今后将推出的房产税，都是“小巫见大巫”。据此我判断，房产税出台后，地方也很难放弃卖地收入。
货币存量笑傲全球
至于货币超发，我在《王健林到底做错了什么》（点击查看）一文中引用了中南海智囊李稻葵的话：“按照绝大部分的统计标准来衡量，中国的货币存量（即现金加存款）都是世界上最高的，高达150万亿人民币，折算成美元超过21万亿。”
实际上，美国和日本的M2（广义货币）规模，加起来都没有中国高。
货币存量规模过大，除了会引发资本外流，还会带来资产价格泡沫、尤其是房地产价格泡沫。
近两年多个城市房价猛涨，与高企的货币存量密不可分。尽管最近几个月货币政策有所收紧，但鉴于未来几年中国经济仍面临下行压力，货币政策只会适度收紧，总体上仍会保持中性偏松。关于货币超发与房价之间的关系，本文不再赘述。
综上所述，“限字令”等只在表面下工夫的调控政策，无助于解决房地产行业的深层次矛盾。如想消除这个行业的深层痼疾，须改变房地产“半市场化”以及货币存量过高的现状。