作者：何方 本文转载自微信公众号:90度地产
经历了三天像打仗一样的折腾与折磨之后，黄帆始终揪着的一颗心终于落了地。
从交易大厅出来，他拿出手机发了一条微信：“老婆，所有手续均已办妥，可以放心了。”
9月5日，在黄帆身后的交易大厅里，排队等待办理经适房转商品房的长龙微微扭曲着，向前挪动着，送走每一张办完手续的轻松笑脸。
楼市敏感的神经，经不起一丝风吹草动。北京（楼盘）这一波“经转商”风浪，起因于一则“经转商政策将生变”的消息，尽管有中介协会发声辟谣，但仍挡不住经适房业主们赶早办理“经转商”的热情。
不过，经转商政策生变的“传言”并非空穴来风。90度地产从北京市相关部门独家获悉，的确存在一份关于经济适用房转商品房的文件通知，这份通知至今仍“躺在”北京市住建委相关部门办公桌上。
也就是说，关于调整经转商的政策设计早已成型，只是静待时日罢了。
| 经适房的最后出路
传言之所以可怕，是因为一件事传出了七八个版本，让人不知道该信谁。
就在9月5日，距离中介协会辟谣已经10天，各个房地产交易大厅仍然充斥着各种“传言”。
张先生也刚刚按“夫妻赠予”的方式办完了经转商手续。1998年他从所在单位分到了一套84平米的住宅，购买价格只有1700元/平米，按照类经适房管理。此次办理经转商，他只需要缴纳3%的土地交易等价款以及其他税费就可以搞定。
张先生说，他听到的消息是，经适房未来的区域指导价会上调。
除此之外，经适房收归政府、限购政策放松等传言在这里也颇为流行。交易大厅里，来办理“经转商”手续的这些本互不认识的人，三三两两凑在一起讨论未来政策的可能性。
事实上，90度地产获悉，根据“躺在”北京市住建委相关部门办公桌上的文件，涉及的经转商政策将在两方面进行收紧：一是落实经适房交易将由政府优先回购；二是经适房再上市的购买人必须是符合政策性保障房的人群。
这意味着，未来经适房上市将面临渠道变窄、价格变低的风险。换句话说，如果由政府回购，则肯定不会按照市场价回购，最多是参考区域指导价。如果卖给个人，则要求必须符合保障房申请资格，不但买家难找，价格上也没什么优势。
显然，经适房退出政策一旦调整，经适房就不再是一项“福利”，而只是一个“保障”。为此，已经事先得到消息的业主，当然不能坐视自己的“财富缩水”，于是，便有了交易大厅人满为患、“先下手为安”的一幕。
“不管经适房转商的政策什么时候调整，现在抓紧办理都不吃亏。一旦政策实行了，可以提早准备；反正，未来要卖掉手中的经适房早晚都要办理这套手续。”黄帆的话也代表了大多数业主的心态：宁可信其有。
| 经转商政策生变背后
黄帆刚刚办完“经转商”手续的住宅，建筑面积不到90平方米，最终加上契税、工本费共交了不到18万元，而当初他买这套经适房的总价也只有120万元，但现在他的房子附近的二手商品房已经至少可以卖到600万元，价格相差了400多万元。
按照现有经转商政策，必须补交综合地价款，并缴纳相应的税费。但不同时期的经适房，需要补缴的价款政策也不尽相同。
根据2008年北京市出台的政策，2008年4月11日起签订购房合同的已购经济适用住房家庭，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价出售所购住房，产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款，购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。
2008年4月11日前签订购房合同的已购经济适用住房家庭，按成交价的10%补交土地收益等价款。
“现在办理经转商手续的大多采取夫妻或者父子间变更产权，这样不仅可以省一笔契税，在审核上也更容易一些。”黄帆说，通过这种操作完成经改商后，可以将房产证的名字再变更回来，只需85元工本费，契税先交后返还，无其他税费。
据90度地产在交易大厅的观察，2008年前交易的经适房大多数总价不超过100万元，目前缴纳的土地款及税费基本都在20万元之内，而这部分房子如果上市交易，按照目前市场行情至少能卖到500万元。
这样的政策让有“经济适用房”购买资格的人们争先恐后，也让这一保障房类型饱受诟病。
为此，2015年初，北京市表态，在解决完已有轮候家庭后，北京原则上将不再建设经适房和限价房，已有的保障房备案家庭，全部有对接的房源。
如今的经转商政策调整，有业内人士认为是经适房纠偏政策的延续，“毕竟经适房业主获得如此大的财产收益，也是对其他人的一种不公平。”
另一位业内人士也表达了类似看法：“相关部门在这一节点收紧经适房转商的政策，主要目的是为了规范保障性住房市场，为日后推出统一的共有产权房和租赁住房平台清理阻碍。”
据知情人士透露，经转商政策调整原计划在9月份执行，但由于提前得到消息的业主抢先办理经转商手续，使得不动产交易中心业务激增，从而引起了北京市相关部门的注意，将这一政策调整的时间暂时押后。至于政策何时发布，最终能否发布，尚未可知。
（应采访对象要求，文中皆为化名）