房地产一时为英雄，一时却因为其“暴利”形象被大众“唾沫”所淹没，而翻查几大“首富”的财报又可以发现，财富背后其实还有巨额债务缠身。

　　“最好赚钱的还是房地产”，这是香港企业家陈启宗在2017博鳌（楼盘）房地产论坛上不止一次提到的话。

　　到底地产商有多赚钱？

　　10月30日最新出炉的一项只计算企业家在房地产领域的财富榜单显示，恒大许家印时隔六年再次成为行业首富，财富总值达2600亿元；碧桂园杨惠妍上升六位居第二，财富总值1450亿元；刚刚出售了大批资产的万达集团王健林仍位前三，财富总值720亿元。

　　但近日另一份囊括所有行业富豪排名的榜单则显示，房地产行业在榜上人数占比从去年的15.4%下降到了14.6%，五年前是19.8%，十年前是24%。

　　上榜人数削减，地产富豪们的总财富却依然在快速上涨中。地产富豪们的前50名总财富较去年上涨44%，达到1.6万亿元，是十年前的2倍。前50名门槛比去年提高20%，达到120亿元，是十年前的3倍。

　　如此迅速的财富积累都来自什么途径？撇去通货膨胀的因素，经济快速发展无疑是主要推手，尤其是经历了1978年肇始且已持续近三十年的改革开放，中国人的财富在迅速积累，并在改变着世界的财富版图。

　　但对于富豪们的身家财产如何评定一项，一直被大众所质疑。目前对富豪财富进行排位的几个机构，均会参考一项指标——对其所持公司市值进行评估，即上市公司的股价高，其身家随之增加，反之则身家减少（非上市公司市值则与同行业、同规模上市公司对比）。

　　但众所周知，股票市场唯一不变的就是“时时刻刻都是变化的”，而这一点在中国的股票市场表现得尤为明显。另外，由于利益方的操作而致股市短期疯涨，市盈利急剧攀升，价格与价值严重背离的情况也是屡见不鲜。

　　正因评价标准的极度不确定性，“富豪”身家中到底有多少“泡沫”似乎还有待商榷。现在市值排名第一的中国恒大，去年同期股价仅港币5块多，不到目前股价五分之一。

　　一个有趣的例子是，8月份，“海亮教育”在纳斯达克挂牌上市，首日开盘价10.18美元/股，但在开盘5分钟后，随着一笔700股的单子成交，该股价飙升到199999.99美元，涨幅超过了2万倍——按这个股价计算，其市值将达到5.14万亿美元，是目前市值排名世界第一的苹果公司（处在8400亿美元左右）的六倍！

　　海亮教育老板冯海良也因此凭借5万亿美元的“身家”成为世界首富，虽然时间只有8分钟。美国东部时间9时38分，海亮教育被纳斯达克以“股价异常波动”原因停牌，截至当日美股收盘，报收10.35美元，上涨4.51%，总市值2.66亿美元。

　　这虽只是个案，但对于“财富”多少的真实性，早年就曾有上榜的地产富豪表态，“不认同（榜单）的统计方式，我只当没有这个排行榜”；也有人冷静地道出，“我没这么多资产”；更有人表示吓了一跳，坦言每月就拿一份工资还要扣除个人所得税，断然不可能进入排行榜……

　　虽然财富可能有“泡沫”，但不可否认，时代与经济发展的齿轮不可阻挠地在滚滚向前，房地产行业也在其中兴起并成熟，成为国民经济的支柱产业，成了造富的一大平台，连同资本市场的加持，“地产富豪们”成了中国最有钱的群体之一。

　　只是随着经济社会条件等的改变，房地产一时为英雄，一时却因为其“暴利”形象被大众“唾沫”所淹没，而翻查几大“首富”的财报又可以发现，财富背后其实还有巨额债务缠身。

　　此前与许家印轮流登顶“中国首富”的马云，此次上榜身家为2000亿元不敌老对手，但阿里巴巴集团从2014财年到2017财年的净利润却分别达到282.74亿元、349.81亿元、427.40亿元、578.71亿元。

　　两相对比，高负债低利润的模式不知道是否也是地产富豪们屡屡被诟病的原因之一。

　　不过，还不算太坏的是，根据今年前三季度GDP的初步核算结果，房地产对中国经济的贡献依然很大，房地产和建筑业占GDP的13%，若加上被带动的相关产业，应该会远超这个数字。

　　成见专栏：置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。