和讯房产消息 “房地产依旧热闹，激进的死多和谨慎的稳定派共存，各执一词，可以看见的是，传统房地产需求难以增长，房地产日子没有之前好过了，短平快的开发方式早已被改变。”

　　在和讯房产“美好家园”系列采访的第一篇文章中我们便提及上述观点，这也是为业内所普遍认知的现象，接下来，房地产业需要思考的是：新的市场需求是什么？房地产的走向是什么？鉴于房地产的特殊性和复杂性，这成了一件“仁者见仁、智者见智”的问题，就此，今天我们来谈谈知名财经评论家、原华远地产董事长任志强和国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松，这两位是中国经济和房地产发展中足具代表性的人物，同时也是明天和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会的座上宾。诚然，任志强和邓郁松的观点或不能完全代表业内的意见，但是也在一定角度为中国经济、为房地产行业、为开发商提供新的思路。

　　任志强是房地产届的红人，其拥趸众多，言论要向来是不负“任大炮”之名，但是他感觉不以为然，原因或有两个，第一他说了实话，第二很多观点被断章取义了，引发轰动他自然不太关注，他更像一个政治型企业家，他在思考房地产的长效机制的解决方法，在近期的一次活动上，他掷地有声，“必须解决户籍问题和土地制度这两个问题，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。”

　　在11月底的《财经》(博客,微博)年会上，任志强提到，“我们从2004年8月31日以后，但出文件是2002年6月1日开始招拍挂，1998年之后——2003年在没有实行招拍挂期间，房价平均涨幅不到3%，但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王，随后开始出现天价地，面包高过面粉，于是出台了一系列的调控政策。”

　　我们将历史的时针往回拨，也是从2004年的“831”大限开始，他的发声影响一次大于一次。同样是在2004年，房地产行业掀起不可抵挡的发展热潮，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。仅2003年一年，中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。

　　此后，房价一发不可收拾，先后经历2006年的A股牛市刺激、2008年的房企疯狂融资、2013年的小高潮等，房价一路欢歌一路高涨。但是，自去年“930新政”以来，房地产经历了调控的一年，力度空前，受此影响，全国的房价尤其是一二线城市房价出现不同程度的回落，在“十九大”中，“房住不炒”再次被提及，此次的房地产调控份外严厉，政府的调控决心不可小觑。

　　在任志强看来，房价水平远远没有达到合理区间，任志强说话通常有具体语境，这一次，他的语境是全国的平均房价，“平均房价超过一万元的城市不到20个城市，平均房价超过两万块钱的城市不到10个。去年年底的统计数据，地级市平均房价不到4000元/平方米，今年10月份的统计数据，全国的平均房价7000多，“我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。”

　　在房地产的后续发展中，任志强提到了中国城镇化和青年人的独居发展趋势，在这个问题上，邓郁松将目光放到了存量住房的改造上，“居民住房品质还有很大改善空间，住房的成套率还有待提高，很多新建住房与存量住房，特别是老旧小区的居住环境已经不能满足居民日益增长的要求。因此，房地产市场的发展重点也要从以数量扩张为特征的高速增长转向更加注重持续提升居住品质的高质量发展。今后很长一段时间，持续提升房地产的发展质量都应是最主要的目标之一。”

　　由点及面，一个不可忽略的事实是，中国经济需要回到快速发展道，房地产将扮演怎样的角色无人得知。

　　房地产向来是中国经济的支柱产业，此次，和讯网在探讨房地产行业发展走向的时候，我们也试图从中国经济去窥探房地产行业的发展，我们也看到，为加快经济结构转型，政府做出各种尝试和努力，在这个过程中，房地产行业的变化也是可见的。

　　某千亿级房企负责人对和讯房产表示，“中国的房地产行业此前是超高速发展，调控出来后，以后也会是稳步发展的速度，只是没有以前那么疯狂了。”

　　邓郁松作为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长，其观点独具价值，他曾明确表示，我国房地产市场进入新阶段，房企转型不能再“就房子谈房子”。

　　房地产大潮以无人能敌的凶猛之势，轰然而至。而这个行业亟需解决的问题是什么？房价的涨跌应该在哪一方立场？这个行业的新风口又是什么？这么问题，我们将在明天和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会之后给出我们的见解。

　　任志强说

　　1、如果想要完成小康目标，城镇化率至少要达到60%-70%，中国的城市化道路还有一段时间，十九大说要完成小康2035年的目标，最少每年有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿。很多专家老觉得我们的房子已经解决了，其实城市中的住房需求还是巨大的，特别是我们的老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。中国未来的独居发展趋势是什么？预计中国未来城市里最少有一亿五千万套，中国的房子还得盖多少年呢？仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么？从1990年开始建到现在，一共建了一亿五千万套。而商品房只占住房总量的40%，或者还不到。像大城市，北京（楼盘）、上海（楼盘）还不到40%。

　　2、我们让易居帮我们做了一个调查，就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少，非常低，全国大概不到1:6，可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差60%。换句话说，中国从来没有出台一个政策限制地价，而所有的不合理大概都在地价上。所以，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低。也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候，房价是相对合理的。

　　邓郁松说

　　1、要从全局角度看待房地产问题。房地产问题并不仅仅是房屋的建设、分配和管理问题，而是与城市发展、人口流动、产业兴衰、社会变迁等问题紧密相关。解决房地产问题不能就房地产谈房地产，要从系统角度出发分析房地产面临的问题。比如低收入家庭住房困难问题，表面上是住房困难，但更深层次是因劳动技能差等原因带来的收入水平低。即便解决了低收入家庭的住房困难，但如果没有解决劳动技能差等问题，仍可能出现较为严重的社会问题。如许多发达国家在历史上曾建设了很多公共住房，以解决低收入家庭的住房困难问题，但后来一些公共住房区域因低收入家庭的聚居变成了贫民窟，并由此带来社会隔离等深层次的社会问题。房地产涉及面非常广，一定要从全局视角考虑问题并提出解决方案，并统筹考虑特定方案的经济、社会、金融、政治等方面的短期和中长期影响，一定要认清问题的本源和实质，房地产政策要与其他政策相协调。

　　2、从1998年住房制度改革以来，整个住房体系在不断完善，市场也在不断发展，居民的住房条件也得到了极大改善。“99十二五”之前，房地产市场面临的主要矛盾是住房短缺的问题，但是到了“十二五”末，我国城镇家庭户均住房已经超过了1套，住房总量不足的矛盾已经基本得到解决。