缘木求鱼

　　限贷也有了新的变化，不是松绑首付和利率，而是下调不动产撬动信用的能力。

　　李宇嘉

　　岁末年初，各类房地产论坛特别多，大家都很关注2018年楼市的走向。近日，一位业内有影响力的大咖在演讲中给出几个数据颇受关注。2017年，因为房价管制，10个重点一二线城市申请不到预售证的项目386个，合计8.48万套住房。上海（楼盘）排在首位，有170个项目没有拿到预售证，广州（楼盘）、南京（楼盘）、天津（楼盘）等房价上涨热点城市，也有30-50个项目未拿到预售证。随着楼市政策日渐偏向“吹暖风”，业内预计，这些项目将在2018年上市，而房价管控也将会明显松动。

　　这个看法有问题。“稳增长”压力和库存风险不在了，楼市政策才真正进入精细阶段。像兰州（楼盘）、合肥（楼盘）、昆明（楼盘）这样的二线城市，近两年大力吸引人才、承接转移产业和回流农民工，推动就近城镇化，经济建设热火朝天。由此，地铁、市政管网、教育文化等公共服务设施快速上马，比如兰州、昆明都有3条地铁线在建，这既有“稳增长”的考虑，更有“补欠账”的诉求。在“去杠杆”成为攻坚任务、地方债务控制上升到领导“终生问责”的情况下，调整限购政策不奇怪。

　　但是，像京沪穗深宁津等热点城市，价格管控还是调控的头等大事。尽管限价政策的行政干预色彩浓厚，但却是房地产“去杠杆”、楼市渐进“去泡沫”的不二选择。贯彻“房住不炒”，必须要控制地价，不仅地王、高地价不再可能出现了，甚至大城市供地也主要转向租赁了。过去，“面粉价格推高面包价格”，这是房价上涨的重要逻辑。地王一出，一夜之间房价涨几千。未来，这个渠道看来被堵死了。2017年，大城市房价基本处于横盘态势，但限价正在重新引导定价。

　　过去，片区内某一楼盘涨跌，周边同类楼盘跟着涨跌，这叫“标价效应”。相信大家买房时，都会打听同一户型最近成交价，你的出价一般会比照这个成交价。现在，某一片区均价6万，但政府批的新盘，定价只有5万。慢慢地，6万的市场定价会向5万靠拢。开发商或许不接受，没关系，若能承受得起财务成本，大家就耗吧。

　　如果片区内批出的所有新盘，都比市场价格低一点，慢慢地，这个价格就成为引导市场定价的标定价格了。限售也一样（兰州新政的核心就是“限售换限购”），购房以后3-5年不能卖，即所谓不动产变“冻产”。不到一年时间，这项政策已蔓延至50个城市。未来，像兰州一样的二线城市，都可能会启动“限售换限购”的政策调整。一项资产的交易频率（或换手率）一旦大幅下降，流动性优势没有了、撬动信用的优势没有了，表面上的资产高溢价就会不断损耗。

　　与限价、限售一同，限贷也有了新的变化，当然不是松绑首付和利率，而是下调不动产撬动信用的能力。首先，土地出让不再是单纯的“招拍挂”，而是附加诸多条件，比如配建保障房或租赁房、自持或“只租不售”。这样，开发商再拿地去融资，银行可就要审慎了，土地还是不是合格的抵押品；其次，房屋评估价不能再做高了，限售后甚至会给出较低的评估价；最后，按揭投放周期延长，2017年年初，按揭从申请到投放的周期只有2个月，现在要4~6个月，还限制每月额度。

　　不动产大面积被“冻住”，信用创造能力被削弱后，短期内，试图再交易的价格就不再是市场价格了，也就是“有价无市”。网上和中介给你挂牌的是一个价格，但可能无人光顾，或者你要降价20万，诚心出手的买家才会来。这就是为什么，不管新房还是二手房，现在一次性付款的价格比贷款购买的价格要低很多，因为流动性溢价正在一点一点损耗掉，这个趋势越来越明显。由此，2018年调控不会明显收紧了，但别高兴的太早，调控温水正在慢慢蒸发楼市虚高的溢价。

　　（作者系深圳（楼盘）市房地产研究中心）