和讯房产消息 房地产是一个“狼来了”的故事，这一次，“狼”真的来了！

　　近期，在58集团“2017年中国房产风云榜&中国汽车风行汇年度盛典”上，和讯房产专访了朗诗集团董事长田明，这是田明对于房地产现状的判断，与“看多”派相比，他是一个谨慎的行动派，业内称他是”悲观主义者“，一个拒绝失控的人，但是你从他带领朗诗在做的事情来看，他只是按照自己的逻辑判断，把房地产的局势看的很清晰，并且说了出来。

　　关于田明的言论，最为著名的是他在某活动现场的“一鸣惊人”系列：地产行业乱象横生，没有受人尊敬的公司；有些企业为了实现年度销售规模，能够上排行榜，让自己的总包单位、销售代理公司、合作单位帮自己假签约”；“有些上市公司到年底的时候用借高利贷的方式，在表外增加自己的账面资金的存量，来粉饰上市公司的财务报表”。

　　在和讯房产专访田明的整个过程中，他并不是一个讲话激烈昂扬的人，相反，他语调平平，声音低到让旁边的速记员频频蹙眉，但不可否认，田明的观点根基之稳无法撼动，他清晰的知道房地产将走向何处，他的眼神中有坚定、也有迷茫，更多的是真诚，他在踏踏实实讲述朗诗的转型和未来。

　　企业的天职本就是逐利，田明怎么会不知道这一点，唯一的答案是，田明对朗诗的发展之路笃定且充满信心。

　　都想到时局变化快，但没想到这么快，回溯2017年，房地产市场的调控为中国经济、政府、房企、购房者带来的惊吓多过惊喜，每一个主体对房地产有着自身的判断和规划，市场集中度变大、强者恒强、多元化、租购并举、美好生活等充斥着灰犀牛和黑天鹅并存的房地产市场。政府的调控是房地产市场发展的决定要素，但是自1998年房改以来，房地产的政策也并不是全部完美落地，错过发展节点“赔了夫人又折兵”的事件不在少数。

　　目前为止，朗诗小一半的利润来自于用于操盘、产品整合、技术服务带来的收益，这区别于普通的地产模式。这也是田明的逻辑，他做的是围绕地产的纵向多元化，他从朗诗内部抽调出一部分完全没有在地产染缸浸染过的一帮人，成立长租事业部，“我跟他们打交道，一眼就能看出来，地产队伍和长租公寓的队伍不一样。”田明提到这，不自觉地为两支队伍的差距笑了起来，他更欣赏非地产队伍，田明要带领这支队伍成为全国最优秀的长租公寓运营服务商，而不仅仅是行业追随者。对目前的朗诗而言，这个目标是可触及的挑战。

　　田明并不是一个彻底的悲观主义者，他一边对随时可能到来的“黑天鹅”极度警醒，一边是对新业务尤其是长租公寓的看好，他在等待着“明天”的厮杀和血流成河，也在等待着“后天”黎明的第一道曙光。

　　朗诗的转型路线有着强烈的企业特色和清晰的逻辑，这区别于大多数房地产企业的路线，在房地产企业转型空窗期的今天，什么是“强者”企业？这个问题已没有标准答案，行业评判标准也在发生改变。朗诗的思路或可以为行业和迷茫中的企业带来思考。以下是和讯房产专访田明部分实录。

　　房地产的评价体系已改变

　　和讯房产：之前，朗诗集团在绿色地产方面发展较好，这两年房地产在发生变化，今年行业的销售额排名也出来了，你觉得今年房地产行业和朗诗集团的变化是什么？

　　田明：我觉得房地产以后的评价体系要发生一个大的变化，单纯看销售排行榜，预售的销售排行榜评价体系过于简单。每年销售面积多少，销售金额多少，尤其是销售金额多少，比较符合过去二十年的房地产形势，未来二十年不会是这样的评价体系，还是会发生变化。可能，有一些公司它是通过资产升值或者通过租金汇报估算价值，跟快销的公司估值方式不一样，未来这种简单划一的，以销售金额排名的体系将来会变的。

　　和讯房产：你觉得会看什么？以什么作为评价体系的标准呢？

　　田明：会有不同的估值方式，你的公司如果是快销型的，就按照普通的房地产估值方式估值，如果持有型资产，资产升值和租金收益率，这是另外一种估价方式，完全不一样。还有是做技术服务的，做开发服务的，就看开发服务的利润，它也会有一种新的估值方式，和持有型资产也不一样。这种评价方式，我个人认为会变，而且一味强调开发的面积，销售的金额，会导致一些开发商在市场环境发生变化的时候循着旧路往前走。

　　和讯房产：的确，市场环境在改变，朗诗集团以后重点发力的领域将是什么？

　　田明：朗诗首先在地产开发方面，还是我们的主干业务，原来是地产商，但是我们是一个有绿色环保差异化竞争力的地产商，地产开发上会发挥差异化的能力，做小股炒盘，实现收益的多样化。以前我们的项目是自己投的，现在项目里有一定的股权是我们自己投的，大部分股权是和别人合作的，所以我们的收益方式会发生很多变化，既有投资，不管股权多少，是投资产生的回报，跟过去的一样，第二，会有开发服务费，我们有产品技术整合费，还有作为操盘者超出目标利润以上的分成比例，我们的收益来源跟普通的地产商不一样。

　　和讯房产：很不一样，跟传统开发完全不一样。

　　田明：目前在朗诗集团操盘的项目里，朗诗集团的股东权益已经降到30%以下，但是我们操盘，而且操盘是有收入的，这是房地产开发业务方面。现在朗诗没有一个项目是100%股权是我们自己的，都是小股操盘者，它的收益会多元化。

　　房地产开发以外，我们在构建彼岸市场，原来我们只在开发销售，现在是租赁、服务，满足市场各种需要。我们还做了金融服务，成立了好几支基金公司支撑我们的发展。

　　长租公寓的明天将洗牌

　　和讯房产：我觉得国内这些方面的服务部分，对团队还有企业的能力要求特别高，包括您刚刚谈到的养老和长租，朗诗集团之前也是一个地产商，您觉得朗诗这一方面能力达到行业的标准，或者您自己期待的标准了吗？

　　田明：长租公寓和养老服务上，跟房地产开发既有联系又是完全新的东西，有联系是因为跟大的地产概念还是有一定的相关性，不是完全进入毫不相关的领域，这是我们有联系的地方，从业务上来看完全不一样，它是一个服务业务，所以从一开始准备做长租公寓、养老服务的时候，我们完全没有把它当成地产业务，配的人、提的要求完全都是去地产化的。

　　我本人也是地产的专业人士，房地产做了这么多年，但是我不认为我是通常意义上的房地产人。

　　和讯房产：朗诗集团的销售额已经300多亿了，我觉得地产属性挺重的。

　　田明：我们地产在国内也是另类的，国内的地产更多是靠土地红利的。国内地产很少有重视产品，重视环保，重视技术的，我们赚钱更多是通过品技术赚钱，而不是通过资本和运营土地赚钱，我们的盈利模式上跟其他的地产商不一样。地产商这么关注环保、绿色的很少。

　　和讯房产：我知道您对风险的把控很严格，现在地产的环境下，企业都想“快”，您进军长租公寓是朗诗集团发展方向，在这样未知的行业怎样把控风险，您感觉到风险没有？

　　田明：控制风险，企业评价的标准是活的长，活的长是最重要的评价企业标准。一个企业不要把某一个阶段的指标看的很重要，关键是持续长久的活下去，小心驶得万年船，有时候过于冒进甚至把经营变成赌博的时候要么是大发展，要么就是完，不愿意做那种事。

　　第二种，房地产的形势到了非常敏感的时候，过去喊狼来了，可能这次真的狼来了，尤其要谨慎。长租公寓，我倒不觉得要特别把谨慎放在第一位，长租公寓相对而言它的风险指数并不那么大，我们做的是轻资产业务，更多的风险不是体现在像房地产那样，资金链断裂或者宏观形势发生巨变，面对的不是那个风险，它的风险表现在其他地方，可能你的管理、团队。

　　长租公寓目前处在刚刚起来的风口时期，我觉得是大举扩张，抢占高地，抢占市场份额。长租公寓今天是风口，明天会洗牌，后天会赚钱。今天在风口的时候要把高地占住，有一定的份额，把自己的运营，从选址进入区域，然后到改造、运营、整个体系、到品牌营销，这一整套体系要尽快让你居于行业前列，这样才会占据有利的地形，然后熬到后天能够分享胜利果实。

　　和讯房产：后天的到来很漫长吗？

　　田明：不会很漫长，一两年之内吧，会发生一个行业的滑坡，不那么“风口”了，可能会产生并购，产生一些悲观的情绪，这就出现机会了，再去整合把规模做大，等到行业进入正常的时候。

　　寒冬来临，大不是强

　　和讯房产：在现在的情况之下，有一点强者恒强的意思。

　　田明：我不同意强者恒强的观点，这是在正常情况下，马太效应等有一定的道理。但是黑天鹅这样的小概念事件出现的时候，强者恒强不存在。就像恐龙时代，出现了小概念事件，恐龙家族全部灭亡，其他的物种全部活下来，恐龙不强吗？很强大，如果环境发生了一个大的变化，它们活不下来。

　　和讯房产：这个小概率事件是什么呢？

　　田明：指的是房地产行业一个漫长的寒冬，或者资产泡沫破灭，或者行业发生大的调整，黑天鹅来的时候，活下来的都是平时看上去不那么起眼的企业， 面临挑战最大的都是上市公司，因为他们有考核，杠杆用的很足，一旦市场不好，就熬不过去。企业挺大的规模，该消失的时候照样消失，当你的商业模式没有发生变化，还走在老路上的时候，老路又没了，走在老路上的人最容易跨掉，如果2019年真的出现了“狼来了”事件，市场发生了比较大的回调，或者一个冬天，冷的时间比较长。

　　我们讲的所谓强者往往不是强，它是大。有强的地方，只是大而已。很多看上去的只是份额大，规模大，或者看上去的数字大，但是强在哪里不一样。

　　和讯房产：您是如何评判企业的“强”的？

　　田明：具体某一个企业不好评价。谁稳健、谁不稳健，可以用这个标准衡量它，看它的安全边际大不大，是不是绷的太紧，单边赌市场或者赌政府的调控政策都不是经营，而是在赌博。

　　和讯房产：朗诗集团所具备的能力是什么？

　　田明：朗诗是另外的强，不是指经营策略、财务策略，而是商业模式和别人的商业模式不一样，你的商业模式有优势，这种叫强，这是真正的强。我刚才讲的第一种在普通的地产商里面，大家都一样，比什么强呢？看谁经得住打，经得住市场的压力，那叫强，有些企业规模很大，一冲击垮掉了。

　　长租公寓上，我个人不觉得朗诗集团比任何一个竞争对手差，或者比别人缺条件，在长租公寓上，都是轻资产模式，又不是像重资产的房地产需要那么多钱，所以钱是一个约束因素，但不是唯一的约束因素。

　　既然对地产商而言，钱的门槛都能跨过去，既然钱不是因素，什么是决定竞争成败的因素呢？大家都在同一个起跑线上，没有谁跑出去特别远，钱也不是那么绝对的因素。

　　做长租公寓的钱，谁都能出得起，对地产商而言。比拼什么？我觉得比拼商业模式和团队的综合素质，比拼的是这个。在这个方面，我不觉得我们害怕任何人，在企业文化、企业活力、团队的综合素质上，这一点恰恰是我们的长处，过去在重资产领域，朗诗有资本条件的约束，一步步发展去积累，但是在这个领域没想过跟在谁后面，我们给自己提出的定位，要成为全国最优秀的长租公寓的运营服务商。