和讯房产消息 一家年净利润率比银行一年期存款余额宝还低的地产商，今年却要赴港上市。

　　5月3日，在港股市场披露招股文件的大发地产，给出的财务报表，让人怀疑这还是不是一家能挣钱的房地产商。

　　而大发地产赴港上市这件事，看起来也像是临时起意的。因为，公司为了上市，所搭建的境外组织架构，是2018年才刚刚完成的。依照港股市场分析人士的观点，这样的公司在香港认筹率根本是不行的。那么为什么，他们还要向市场公开自己全部家底来做上市这件事呢？

　　答案可能是很多人想像不到的！大发去年的现金流量表，已经显示利润不够付利息的经营困境。如果不上市，寻找低成本融资的其他路径，公司未来很有可能会陷入经营性的困难。

　　壹

　　经过过去两三年的修复，房地产企业的平均利润普遍升高。目前行业的平均纯利水平已经能达到接近10%左右的水平。然而，大发地产公布的过去三年财务数据，却让人大大震惊了一把。2015年—2017年的纯利润率分别是7.9%、3.3%、3.4%。这代表着这家公司的纯利不仅没有因为过去两年市场的火速回暖，而产生一定幅度的增长，反而还出现了小幅度下滑。

　　开发成本占这家公司售价的比重非常高，2015年时曾经达到91%，这两年陆续下降，依然达到了86.4%。

　　从目前的情况看，纯利润率的恶化并没有好转迹象。根据招股说明书，大发地产销售成本只要上升6%就会陷入亏损。详情见下图。而2017年大发地产的土地使用权占销售价格的成本已经由2015、2016年的平均11%、12%，上升至45%。在地价持续走高的大背景下，大发的销售成本继续提高，已经成为大概率事件。

　　招股说明书审计师报告公布的2017年度的现金流量表，在某种程度上反映出了利润进一步恶化的趋势。除税前3.45亿的毛利扣除包括利息和税收在内的开支后，还有23.93亿的资金缺口。

　　需要指出的是现金流量表很诚实地透露，公司仅利息支出每年就要四个多亿。入不敷出的财务困境，在2015年和2017年都给大发带来巨大的困扰。

　　贰

　　也许正是因为，销售利润不够支付利息，所以大发地产才要在财务业绩不佳的情况下，选择上市。

　　一位港股分析师说，目前港股市场环境并不好。内房股上市并不能卖出很高的股价。实际上，即使业绩远远好于大发地产，且有绿色地产概念“保驾”的朗诗地产目前的市净率也只有0.95。以大发地产的状况看，较净资产大幅折让卖的概率很高。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷说，表面上看可能发不出，但也有可能有其他条件。

　　著名金融家蔡洪平曾在博鳌房地产论坛上透露，有一种方式可以帮助开发商上市。就是通过内地资金的大量购买。事先找好一部分内地资金包括公司供应商在内的投资者赴港国际认购，然后帮助公司上市。过去几年，内地在香港上市的很多房企都采用这种方式。

　　上述港股分析师说，目前港股的壳也变得非常值钱。对大发来说，即使上市并不能让公司直接融到更多的钱，仅仅把壳卖掉，也是赚的。

　　不过，从已经披露的财务报表看，大发地产冒着净资产大幅折让，也要上市的真正原因，应该还是缺钱。

　　欧阳捷说，国内融资越来越困难，今年钱越来越紧了。

　　而中小房企所面临的融资环境尤为恶劣。

　　大发公布的过往三年公司的融资有效利率分别是10.3%、9.1%、10.3%。截至2017年12月31日，信托及资管等融资，占到了大发融资的33%。另外，大发尚未使用的银行贷款额度只有6.8亿元。而公司今年需要支付的各类款项中，仅贸易应付款就达到12亿元以上。

　　为了解决资金需要，过去一年内大发地产的净负债率飚升，由2016年的150%，上升至269.8%。公司方面也透露，上市融资所得将有一部分用于偿债，另外未来还会借助发行债券、资产证券化等拓宽融资路径。

　　上市显然是改善公司融资渠道的一个重要路径。招股说明书显示，境外上市主体是在2017年12月18日才在开曼群岛注册的，而大发在境内的控股公司——温州凯阳是今年3月14日才成立的。大发集团出让境内开发业务的所有资产，也是在今年4月13日才完成。

　　对大发来说，增加筹钱的通道，以让公司有足够资金运营，可能才是业绩不理想，但仍然要上市的真正原因。

　　但这仍然属于猜测。和讯房产为此向大发集团发面采访询问，但品牌部有关负责人未予回应。