一则关于“万科一万亿负债”的文章刷爆了各大网络和社交网络。

　　文章表示，截止一季度，楼市资本论获悉，万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元，超过新西兰、科威特等国GDP，相当于海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富。连同84.04%的负债率水平，均已创下公司的历史新高。

　　但是，该文章中提到的是万科的总负债和负债率，并不能完全反映万科的财务状况，就万科10289.27亿元的总负债而言，其中包括预售房款，扣除预售房款后，万科一季度的负债只有5496.67亿元。该文章的算法完全是“外行人”的算法。

　　2017年，万科的净负债率仅为8.8%，属于行业相当低的水平，综合2017年房企年报，和讯房产选取了克而瑞研究中心以销售额排名的前二十名房企，就净负债率进行排名，前五名净负债率最高达到473%，最低也在233%。

　　如果就关于“万科一万亿负债”文章的观点来看，万科都“负”可敌国了，那其他开发商还能活吗？

　　虽是常识性的错误，但不得不承认的是，房企的负债在攀升，降负债、控风险甚至成为“碧万恒”的2018年首要目标，其他企业自然也趋之若鹜。只是，“降负债、控风险”的口号背后，有的开发商是醉翁之意不在酒，有的开发商是迫在眉睫。

　　“降负债、控风险”背后的原因是什么？2017年，政策风向改变，房地产市场发展空间达到一定高度，国际金融环境错综复杂，开发商之间的联合和竞争愈加明显，朱门酒肉臭，路有冻死骨的桥段将会继续上演，强者恒强的现象无人逆转。

　　房地产已进入新阶段，行业面临的挑战前所未有。开发商自然都想成为“朱门”，不想被吃掉，冲规模是行之有效的生存之路，在这个过程中，负债不断攀高。

　　此前，著名“死多”任志强曾表示，开发商基本上兜里就没钱了，基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。

　　任志强还列出数据，今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。

　　他的结论是：现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。

　　近两年，这是一个很常见的现象，市场集中度攀高，企业在疯狂发展，销售额超5000亿的企业有三家，新城控股副总裁欧阳捷日前对包括和讯房产在内的十几家媒体表示，房地产正处在一般集中型阶段，前20强房企占据市场份额的20%-40%。在2020年，市场会进入一般寡占型市场，前8强的房企占据市场份额的40%-70%。之后，市场将进入高寡占型阶段，前8强房企将占据市场份额的70%。

　　中小企业要么因为资金链断裂而死掉，要么因为资金短缺被吞并。但是，活下来的企业也并非一路坦途。

　　数据显示，2016年、2017年开发商储备土地迅速放量，300城土地出让金分别达到2.9万亿和4.06万亿，同比分别增长31%和50%，2017年更刷新纪录。但进入2018年，银行信贷资金全面收紧，就连2017年还算畅通的信托、资管等通道资金也被全面堵塞。

　　此外，开发商资金来源中，占比近20%的国内贷款自2016年3月以来首现负增长（1至4月下降1.6%）。同时，由于按揭贷款规模在紧缩（1至4月下降6.7%）、实际投放连续半年负增长，且利率连续16个月上浮，加上首付款控制消费贷，“限价+摇号”降低预售申请和开盘进度等因素，2017年占比达51%的其他资金（主要是销售回款），未来对开发商现金流支撑的力度下降。

　　资深地产研究人士李宇嘉表示， 近期，国家明确以专项债渐进取代PSL（棚改货币化），推进棚改投融资。监管层严厉控制地方债务，PPP、产业基金等涉及地方政府违规举债的已被清理。因此，无论货币创造、投放规模，还是闭环运营，纳入政府预算且受严格监管的专项债，远不能与PSL刺激棚改的效果等量齐观。因此，未来棚改将更注重公共服务“补欠账”、新型城镇化，而非激发市场需求。

　　理论和现实总有差距，房地产市场已不受控制，天津（楼盘）现象、三四线城市房价的疯狂崛起、开发商的日子似乎艰难。欧阳捷表示，就融资成本，一般来讲差一点的企业基本上要在7到8，再高一点，可能要到10以上了。但有的信托可能高达15%。整体上来看，我们现在可能还不是利率最高的时候，未来可能还会继续往上长，甚至，跌出50强可能会失去金融的支持。

　　但是也并没有那么糟糕。房地产的支柱产业位置不会改变，土地财政更是地方政府和中央绝不愿也不能放弃的部分。从2014年开始，国家针对棚改给予了针对性的货币补贴，有相当体量的货币被集中地投放在了棚改中。

　　米宅的数据统计，这场针对棚改的货币放水集中在2016/2017/2018年爆发，2016年，超2万亿；2017年，约1.6万亿；2018年，第一季度约3000亿，根据全年棚改目标，预计全年投放不会低于1万亿。米宅保守估计，三年投放于棚改的货币超4万亿。

　　对于三四线城市的发展，欧阳捷也表示，棚户区的改造未来可能会有三年到五年的时间。过去棚改中央政府给了2.6万亿，改造了2600万套住房，就是相当于每一套房子棚户区房子10万块钱一套。未来中央政府明确还有1500万套，换句话说，至少还有1.5万亿以上的这个钱用于棚户区改造。棚改结束以后，往后还有5-10年的发展时间。

　　一位不愿具名的注册会计师表示，开发商的债务压力是有，但是要看它怎么发展，如果它还想销售额翻番的发展，在这样的金融环境下，资金链肯定承受不住，但是正常发展是可以的。

　　2017年，部分房企的复合增长率达到了70%，这其中多少受益于前两年的房地产市场。在未来，如此之高的复合增长率或一去不复返。