和讯房产消息 成立于2003年的融信，2013年第一次迈出了福建，走向了上海（楼盘）、杭州（楼盘）市场。2016年又将总部搬到了上海。这是融信在长三角地带物理空间的深耕雏形，也是融信坚持在一二线核心城市发展的逻辑体现。
数据显示，融信去年合约销售额502.3亿元，按年增加104%；总资产超过1637亿，按年增长70%；净资产达到351.27亿，按年增长34%。行业排名第22位。这就是融信去年交上的一份成绩答卷。
在长三角众多城市中，杭州成为融信的爆款城市。近日，在融信中国城市沙龙·杭州站的活动上，融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇透露，融信在杭州土储1500亿左右，在集团货值占比25%，今年第三事业部的销售目标是400亿，到2020年将冲至1000亿的规模。
倪翔宇表示，公司未来会坚持1+n的城市布局，在七大核心群继续深耕，在杭州取得了一个比较好的战略布局以后，也将积极拓展周边经济基础面比较好的一些城市、持续发展一些项目。
爆款城市杭州背后的增长逻辑是，首先，坚持优先城市布局的发展原则，因此，融信从未走出过像福州（楼盘）、厦门（楼盘）、上海、杭州一二线以外的城市；其次，融信的发展脉络是在新入的城市市场占有率、品牌美誉度等各方面取得较好优势后，才会进入一个新区域，进而垂直深耕。
在此基础上，融信中国品牌营销中心总经理张文龙给出了一个明确目标：希望2-3年，公司进入行业排名前15。
爆款城市背后的增长逻辑
“我来杭州的时候，杭州有3个项目，今天我们的项目达到了28个。” 融信中国第三事业部总裁余丽娟，两年前从总部调至杭州，接管第三事业部。
第三事业部去年11月份开始改进，现在浙江，在江西、湖南都属于第三事业部。余丽娟透露，今年50%的投资额在浙江，而50%里面又有80%是在杭州，20%是在整个浙江一些比较高的地级市，剩下的50%会放在浙江跟湖南的拓展上。未来杭州将作为一个母版，覆盖至江西、长沙（楼盘）。
融信踏对了节奏，这是余丽娟对于杭州模式成功的总结。“从2016年开始，整个布局非常准确，我们大概从2016年3月份开始到当时9月份，没有错过杭州每一块土地，虽然没有每一块地都拿到，但是我们参与了。我们是什么逻辑来拿地？其实那时候公司很想在南京（楼盘）寻找机会，但发现长三角杭州的面包跟面粉价格有很大差异。像苏州（楼盘）、南京已经非常接近了。我们当时意识到，全国那么多的开发商如果在长三角拿不到地，会在很短时间来到杭州，意识到这一点之后，我们在2016年就拿了非常多的地，那些地在今天来看，非常好，价格非常低，利润都在20%以上，所以，总的来说，在杭州要做好两点，一点是地要拿对，第二点是产品要做好。”
如今，融信在杭州市有超过21个项目并表，公司参股的项目超过了30个。在杭州市场平均的销售单价在2017年超过了43000元，而平均土地成本仅仅是17000元，这还包括大量还未入市的未来价格可能更高一些的项目。
截至一季度，杭州销售额已经完成了100亿，6月底遵循时间过半、指标过半，半年度会完成整年50%的指标，今年大部分在第三季度之前会完成。
融信看好杭州不无道理。杭州的基本支撑面一个是产业，一个是人口。余丽娟用数据举例称，杭州本土的上市公司每年都在稳步增长，2016、2017年增长了30家的上市公司，远高于其他城市的平均水平。而且，杭州已经是连续多年人口正向流入的城市。上海易居房地产研究院研究总监严跃进则指出，杭州在整个浙江省，农民可支配收入是很高的。
在浙江大学区域与城市发展研究中心执行主任陈建军看来，长三角整个发展跟杭州一样，也是从单中心走向多中心，长三角占中国的四分之一，目前中国公司一年的贡献额大概在13亿，差不多占世界15%、20%的水平。长三角的国内生产总值相当于在德国之下英国之上，3万多美元。长三角这几年，上海、苏州发展非常快，现在又提出打造大湾区，这对构成杭州湾的相对完整的概念有重要的现实意义。
各区域各市场的联动、避险资产的押宝
除了第三事业部之外，融信中国其他事业部也有着明确的指标计划。融信中国品牌营销中心总经理张文龙表示，今年融信中国整个供货在1800亿，上半年是700亿。集团直属5个一级的经营单位，大的区域中，第三事业部正在形成一个400-500亿的销售目标。第一事业部经营范围包括福建、广州（楼盘），未来还有广西（楼盘）、海南（楼盘）等区域。第二事业部是进入到上海和江苏，下一步应该很快会进入到山东。剩下的两个事业部相对年轻一些，第四事业部现在主要在郑州（楼盘）、天津（楼盘）、太原（楼盘）这些区域，这些区域量级是50-100亿。西南区域公司是最年轻的。
上述组织架构正在形成合力助力集团目标的达成。融信的底气来自哪里？
“对于整个发展历程，我们要从动态的角度来看，不能单独看企业在某一个阶段、某些行为产生的惯性，还要看是不是对后续有影响，在政策不断调整变化的情况下，什么样的企业是最有利的？我觉得第一要有钱，帐面要有现金的储备，销售规划要稳定。第二要有地。” 余丽娟说。
数据显示，融信在2017年合约销售额环比增幅104%，收入环比增幅167%，毛利环比增幅超过了118%，净利润上同比增长55.4%。对于合约销售的成绩，融信分析，第一个是城市占比跟融信的布局体现出了优质优势，合约销售额杭州、福州贡献了很大的力量。另外，管理效率在持续提升，营销以及行政占比比重下降，这个下降的前提更是基于公司项目数不断提升的基础上，公司仅仅用了22个项目的收入支撑公司223个项目的开发，增长率开始平滑。
在未来的利润指标上融信也对自己有一个要求，IRR（内部收益率）不低于20%，同时在新取得项目以及区划速度上公司有积极的要求，通过这样一个比较严格的指标要求，奠定不管市场如何波动，公司能够取得比较合适的发展和运营的结果。
土地储备是融信的另一大利器，目前，融信在一、二线城市占比超过60%，货值占比超过了80%。在融信看来，无论这个市场有多大波动，他们坚信一、二线城市的资产还是相对避险的资产。而一旦房地产市场有一个比较好的未来增长空间的话，一、二线城市的价值也会是首先反映的一个市场。
倪翔宇提到，融信去年在中国上市房企销售均价排行榜第八位，销售均价超过了2万1千元。融信在2017年末中国房地产土地储备货值当中排到第17位，土地储备货值超过5千3百亿，也就是公司拥有了高质量、高价格、可销售的土地储备。而这些土地储备货值足够支撑公司未来3-5年的快速发展。
从土地成本上来说，融信整体土地储备平均成本接近6568元，目前平均销售价格已经超过2万1千元。
“有一个土地储备以后，我们的运营能力也能为公司创造更好的价值，从销售的溢价比例来看，我们列举了上海、杭州、龙岩、奉化等等各个地方公司的一些项目，可以发现融信产品的售价比周边同类型产品均会有一个10-20%的溢价比例，这就是融信的产品能力。在好的溢价能力基础上，公司销售能力也领先于同行业，在今年1-4月份，公司是福州销售排行第一，杭州排行第一，上海销售排行第三。” 倪翔宇表示。
融信的资产避险能力还体现在，在整个政策对于价格调控的背景下，一二线城市和三四线城市的联动。比如，对于二线、三线的城市的选择上，收购的形式成为比较好的选择，收购海亮就是一个成功案例。像海亮这样，每个月基本会为融信集团贡献10-15亿的合约销售额。据透露，融信目前在也考虑广州、天津的布局，未来也会考虑在周边新增更多的布局。