第一头灰犀牛，是毛衣战，这是国际大气候。另一头灰犀牛，是中国房地产的游戏规则在改变。
本文作者朱文策，华尔街见闻专栏作家，原标题《中国房地产面临的两头“灰犀牛”》
进入2018年，整个房地产的外围环境很是不好，近来愈发如此。怎么判断当前房地产市场面临的大环境，变得越来越重要。我们原来对市场的认知是建立在旧有的大环境之下的，但外围局限条件变了，就要重新去复盘，理解新的变量对市场可能造成的影响。
今天的房地产面临的环境，和以往有很大的不一样。
如果回溯到2007年全球次贷危机，那么我认为这一次中国房地产面临的大环境变化，是十年来最大的一次。这是需要认真去分析的。
正在变化的大环境我认为有两个，两头“灰犀牛”（感觉叫“黑天鹅”不太合适，因为的确都不是突然发生的不可预期的事件），这两头牛让房地产的前景变得不确定性在增大。
第一头灰犀牛，是毛衣战，这是国际大气候。
川普翻手为云覆手为雨，一己之力左右我“大癌股”上蹿下跳千股跌停，大有再来一个“广场协议”之感。对毛衣战，朋友圈刷的最多的文章自是看空类，落到房地产上面，往往会和日本当年历史相接续。担忧中国房地产、中国宏观经济重蹈日本覆辙的观点，大有人在。尤其是，川普只一拳便把中兴几乎打到气绝，让我们看到了大国七寸，更是加剧了这种担忧。
从目前看，毛衣战在升级，愈演愈烈。现在的问题是，还不清楚川普的底牌。是仅仅为了缓解贸易失衡，还是为了战略遏制中国崛起？看学界的评论，以后者居大，那么就是想重演美日毛衣战历史。这说明，这场战争会长期、严峻而且复杂。
这是一个比较大的风险，但这个我谈不了，太复杂了。只能说它会给经济、房地产都带来很大的不确定性，这个不确定性有多大，难以判断。但我们现在得去正视它，在你做出投资决定的时候，你要考虑一下这个大气候。
另一头灰犀牛，是中国房地产的游戏规则在改变。
梳理一下2018年以来部分房地产动向：
3月，深圳（楼盘）二手房三价合一。
5月，北京（楼盘）“限改共”（限价商品房改共有产权房）。
6月初，深圳二次房改，加重保障，压缩商品房比例，4:2:2:2。
6月15日，全国国税地税合并且统一挂牌。
6月18日，全国不动产登记信息联网。
…………
另有定向降准（货币政策曲线向宽）、个税法修正（内有房贷房租抵个税）
整体来看，大城市房地产的调控政策整体持续高压。虽有一点金融、税制方面的松动利好。但是，收紧方面看起来更多，比如越来越难以获得的银行贷款，五限令导致的摇号卖房，箭在弦上引而不发的房地产税，等等。尤其是，政府现在进行的“房改”，统一都显示出了强烈的“逆市场化”色彩——加重对夹心层、低收入群体的保障，而对市场化的价格进行抑制（这部分意味深长，后面我们专文再聊）。
以上这些，从任何一个单一的动作来看，都对房地产市场不会产生什么根本性的撼动。比如说房地产税，历史上没有使用房地产税很好的抑制住房价的经济体。比如说限价限购政策，也推行了很多年，但反而在强化房地产的热销。比如说学习新加坡加重保障，但新加坡的商品房价格也同样高涨。
但是，要是你把这些动作综合起来看，就能看出来它是一个完整的配套体系。这个体系最终想指向什么，现在还不得而知。政府的意图是什么？是想缓解中国大城市居民房价负担过重的问题，还是想紧缩泡沫防范金融危机，还是想彻底根治过去经济过于依赖房地产的依赖症问题。都需要认真去思考。以及，这样的改变会否产生不可控的后果，比如房价突然性的下挫？也需要重新判断。
以上两个，是我认为会影响房地产未来远景的大事件，加重房地产未来的不确定性。就像温水煮青蛙一样，奔跑在路上的灰犀牛，你知道、我知道它会一天一天的逼近你、扑倒你。但是你不知道什么时候，以及你会受到多大的伤。
如果仅仅是从房地产本身的情况来看，我并不认为中国整体性的房地产存在多么严重的泡沫。从居民整体的负债率关键指标看，这个数据还是相当安全的（去年末的居民利息保障倍数大致在8）。但是上面这两个变量加入进来，就给市场蒙上了不确定的面纱。
这是我们在2018年要认真思考的问题，现在要讲清楚它对个人投资有什么影响，太远了，现在我没有什么答案。但它属于重大而且长远的问题，如果你是一个持续的房地产投资者，我建议还是要思考一下。
那么，在这种时候，作为个人，该怎么去应对，如何应对这种愈发严酷的房地产气候？
后台有读者最近很忐忑不安，有的跟我讲，现在的心情是：
又怕买不到房，又怕进了坑。怕买不到房，是因为现在深圳一套房子好多个人抢，限价虽然让价钱低了，可你根本抢不到。又怕进了坑，是因为现在的外围环境着实的糟糕，会不会突然就来一个资金外逃什么的，房价就忽喇喇大厦倾了。
谈两个我的建议，一是做基本判断，一是做压力测算。
基本判断的意思是，对现在的大环境我们要去做一个描述，一句话：
买房面临的不确定性越来越大。
我们买房子也好，做投资也好，要的都是确定性，包括巴菲特那样的大神级人物做投资，弄出雪球理论、护城河理论，也都是为了测试企业增长的确定性。成功的概率高这事儿就干一把，概率低就保守一点。
那么现在的状况是，无论是毛衣战也好，房地产规则改变也好，其实现在都没有办法推断它们对市场会产生的影响有多大。完全无法测度，你还没办法建模型，因为事情一直在剧烈的变化之中。唯一能给出的判断，就是不确定性在增大。
这种时候，小白要回到自身去，天要下雨娘要嫁人，有些事情我们管不了，但我们应该想的是，怎么才能把自己的财富看好，假如你有财富的话。人最重要的问题，不是看不清楚外界，而是不自知。
在这样的环境下，是不是就不买房子了？并不是。什么投资都有风险，关键是你怎么控。我建议我后台的读者在决定买卖之前，去做一下自己的压力测算。这也是我每次在做重大决定之前，必做的事情。
一是测算自己的家庭负债率。
持续关注我的后台读者知道，我持续的反对高杠杆。杠杆过高意味着你必须要能够掌握并战胜市场的每一次波动，你要能够每一次都能够成功的做T，抄得了底逃得了顶。这事儿我干不来，我也从不建议别人干。
所有的危机都是来自高负债，债务太多了，还不起了，就塌了。对个人而言，就破产了。对经济而言，就危机了。所以，任何情况下，你都要审视自己的家庭负债情况，尤其是现在。
我会测算极端情况，比如房价真的崩盘，我能否扛得了。历史上真正可以叫崩盘而又为世人熟知的，只有两例，香港、日本，跌幅60%。在做投资的时候，你设想一下这种极端残酷的局面出现时，你能否活得下来。
当然那种狂跌的情况极为罕见，横跨你一生可能都不会经历。大部分时候，都是中等幅度的调整而已。但既然它出现过，你不妨将它作为风险考虑进去。做最坏的打算，然后才可“虽千万人吾往矣”。
二是测算自己的现金流。
我之前在文章里说过，任何时候现金都不为王，因为纸币时代，货币天然存在贬值的倾向，谁都挡不住。
但是你制造现金流的能力，是极重要的事情。无论是对个人买房者，还是对房地产企业，我认为都是最重要的考量。俗话说留得青山在不怕没柴烧，现金流就是青山。
企业总会有失策，个人也总会有做错。只有拥有充沛的现金流制造能力，才能让自己有本事活着看到第二天的日出。
我有时观孙宏斌的言论，颇为有趣，有时候他说房地产最大的风险就是买到的贵的地，但有时候又说我经历过所以我们极度重视现金流。我个人观察过往比如像顺驰、光耀事件，以及2007年房企集体退地王事件，最大的观感是，他们统统是败在了现金流上，并不是败在了地王上。遇到了萧条市，房子不好卖，企业便产生不出来足够的现金流，事情就很容易立即滑向失控。这个时候，企业的底盘再好，找不到接盘侠，不死也要扒层皮。
对个人来说，就是你的月供能力。假定房价出现下跌甚或大跌（一定要记住，那种情况下，一定是经济危机，你的工作保不保得住都未必），你的月供能力成不成问题。
所以，整体上，家庭负债率因人而异，每个人的上限都会不一样，我自己建议设定在40%以内。如果你是年轻人，预期收入曲线上升，那么你的杠杆可以再高一些。但如果步入中年，就不要贪图暴富了。月供能力也是如此，上限不要超过50%。年轻的话，多吃点土也是可以的，中年危机来了的就算了。
这些事情，在行情不好的时候要做，在行情好的其实也要做。做这些，就是在自知。做完了这些，那么也就是做好了防守，剩下的事情就是进攻了。如果这样最后证明你还是没有防守好，那极有可能就是所有人都遭难了。进攻，重要的事情就是选好标的，选好时机，可参旧文《买房大道理：买入一个好城市，买入一个好价钱》。