近日，云房数据联合和讯房产发布《25城房地产投资回报率排行榜》，选取北京、上海、广州、深圳、郑州、重庆、武汉等25个典型城市，结合城市房价、租金走势，以静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售3类投资指标为依据，为广大购房者提供更为精准、更有预测性的投资分析。

　　《25城房地产投资回报率排行榜》是系列榜单，将按照普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺4类不同物业类型分别进行呈现，本期推出的是《25城豪宅投资回报率排行榜》。

　　2018上半年，全国豪宅市场总体处于买卖平稳、租赁活跃的状态。政策方面，政府出台限价令，使豪宅的新房价格涨幅受到抑制，也在一定程度上影响了二手豪宅市场。银行方面，贷款额度收紧，利率上浮，购房门槛大幅度提高。和买卖市场不同，租赁市场得到了更多政策支持。“租售同权”做为市场变革的信号，预示着未来豪宅租赁比例有望上升，品质租房将拉升豪宅的租赁需求。

　　信贷收紧房价慢涨

　　政策利好租金上扬

　　2018上半年，云房数据监测的15个城市豪宅价格虽仍保持上涨趋势，但涨幅持续回落，同比增长6%，较2017下半年收窄3个百分点。在“租售同权”等政策利好的影响下，2018上半年，城市豪宅平均租金为637元/㎡/年，同比上涨3.1%。一方面更多开发商布局租赁，机构投资者和银行等新兴力量陆续加入；另一方面调控收紧促使部分不符合限购政策的购房者由买转租，也推高了租赁市场的活跃度。

　　从各城市豪宅成交价格来看，2018年上半年，上海仍是最贵，豪宅成交均价为108848元/㎡；北京豪宅成交价格同比下降7.8%，均价水平低于上海、深圳；多数城市豪宅成交价格仍呈上涨态势，其中杭州（楼盘）同比涨幅最大，高达23.4%。

　　15个城市当中，北京、上海、深圳租金位列前三，每平米每年的平均租金都在1000元以上。从各城市租金同比涨幅来看，除沈阳、宁波、青岛租金同比下降外，其余城市均有不同程度上涨，其中，重庆租金涨幅最大为15.1%，深圳次之，上涨11.2%。

　　回归居住长租获益

　　短期租金跑不赢房价

　　2018上半年，豪宅价格仍保持上涨趋势，故五年转售回报率继续小幅上升。随着租赁市场的活跃，豪宅租金上涨，长期租赁回报率小幅上升0.2个百分点，但因租金涨幅不及价格涨幅，静态租赁回报率出现了小幅下滑。

　　整体来看，2018上半年一线城市豪宅领域的投资回报率，仍然在低位徘徊。静态租赁回报率在2%以下，除上海有小幅增长外，其余城市均呈下降趋势；长期租赁回报率结束了2017下半年的上涨，除上海上涨1个百分点外，其他城市均小幅下滑；目前5年租赁后转售回报率深圳第一、广州次之，云房数据中心预测，未来一线城市5年租赁后转售回报率差距将不断缩小。

　　云房数据中心认为，随着市场进入平稳发展阶段和租售并举体系的建立，一线城市豪宅价格大涨难再现，转售回报率将保持平稳趋势。

　　西安、深圳最宜投资

　　杭州长租回报率垫底

　　2018上半年调控密集，半年之内全国多个城市陆续出台150多条楼市新政，一二线热点城市首当其冲。北京由于调控持续收紧，商品房限价，改善类需求被抑制，致使豪宅价格出现下降，五年租赁后转售回报率走低；深圳由于在2013到2018年间房价涨幅较大，五年租赁后转售回报率居首位。

　　在打击投资、抑制改善、保护刚需的政策基调下，未来进入“四限”(限购、限贷、限价、限售)的城市还将持续扩容，豪宅价格涨幅进一步放缓，大部分城市转售回报率或呈下降趋势。

　　云房数据结合15个城市豪宅的未来转售及长期租赁回报率，对房地产投资方案进行评估，制作出了豪宅房地产投资价值导向图。评估结果显示，最适合投资的城市是西安和深圳，适合长期持有租赁的城市是重庆，适合短期持有售出的城市是杭州，最不适合持有的城市是宁波。

　　静态租赁回报率方面，由于多数城市豪宅价格涨幅仍然高出租金涨幅，因此整体静态租金回报率呈下降趋势，15个城市静态租赁回报率在0.9%-2.3%之间，处于较低水平，沈阳静态租赁回报率环比上涨0.38%，在各城市中涨幅最大。

　　长期租赁回报率方面，西安、重庆、沈阳的豪宅最具投资价值，其中西安的回报率以7.2%居首位。南京（楼盘）、青岛、杭州三个城市在2018年上半年的租金涨幅不及价格涨幅，致使长期租赁回报率环比出现下滑，在15个城市中处于较低水平。杭州在2018上半年中价格上涨幅度最大，而租金未现大幅度上涨，致使长租回报率在15个城市中垫底。

　　作者：琉璃

　　一个热衷观察世界的码字人，喜欢从事件、现象中总结出规律和方法。