测不准的楼市总是让人惊中有喜、喜中有惊。2018年过半了，传说中的楼市小年没有到来。反而大部分城市都在奏响楼市高歌，房企销售额创新高。

　　截至7月11日，累计公布上半年销售业绩的房企合计31家，这31家房企销售金额达到了25031亿元，同比上涨幅度高达36.2%，创历史新高。

　　大部分房企虽然尚未公布销售业绩，但中国房地产报记者根据克而瑞公布的百强房企销售数据统计发现，百强房企中，今年上半年销售额同比增长的房企多达91家，占了9成以上。其中，销售额同比增幅超过50%的房企有49家，占近一半；增幅超过100%的房企有16家。

　　百强房企中，仅万达集团、首开股份(600376,股吧)、金地集团(600383,股吧)、电建地产、复地集团等9家房企销售额同比下降。

　　中小型房企中交房产和建发房产，今年上半年销售额同比增幅均达2倍以上。而同期万科的销售额增幅不及10%。跌幅最大的房企是万达集团，今年上半年销售额仅265亿元，尚不及去年同期业绩的一半。

　　单看销售数据的话，整个房地产行业还是处于高增长状态。但藏在其后的财务指标却不容乐观。就连销售三甲的万科，也背负着1万多亿元的高额负债。

　　房企一贯走的不计成本、高额举债扩张的路线已危机四伏。支撑三四线楼市火爆行情的棚改货币化安置已出现变数。

　　“打鸡血”效应：百强房企超9成销售额上涨

　　2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%，集中度达到历史新高度。多数房企上半年业绩目标完成率超40%。

　　在中国房地产报记者统计的百强房企销售额涨跌榜中，超9成房企销售额同比上涨，其中涨幅超过100%的房企有16家，且大部分为中小型房企。

　　碧桂园以半年4124.8亿元的销售额再次刷新行业新高度，同比增长45.13%。万科和恒大则稍显落后。上半年万科实现销售额3046.6亿元，同比增长9.91%；恒大销售额3041.8亿元，同比增长24.62%。另外几家千亿级房企保利地产(600048,股吧)销售额同比增长42.4%，融创中国同比增长76%，绿地控股(600606,股吧)同比增长19.58%，中海地产销量同比增长3.68%。

　　中金证券报告分析称，今年上半年销售单价较高的房企，增速均较弱，如传统的龙头万科。但是销售单价较低的房企则异军突起，以碧桂园为例，采取“全覆盖”战略，即在三四五线城市所有的县城、甚至发达的镇区均有布局，因此碧桂园受到房地产调控政策的影响比较小，领先于万科、保利等同行企业。

　　中国房地产报记者查阅数据发现，今年上半年万科销售均价达15076元/平方米，中海地产销售均价约1.49万元/平方米。而碧桂园销售均价为9483元/平方米，虽较往年明显提升，但仍低于大部分房企均价。

　　值得注意的是，地方性房企阵营中杀出一匹匹黑马，在此轮销售热潮中表现得尤为抢眼。

　　中交地产以110.7亿元销售额，同比上涨222.74%成为销量涨幅最高的房企。中交地产方面表示，2018年在原有城市基础上，继续拓展新进城市，并战略性进入北、上、广、深一线城市，合理安排一二三四线城市配比，住宅市场重点在人口、资金流入、经济增长较快的一线城市和长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等城市群和都市圈。产品选择上以高周转产品为主。

　　厦门（楼盘）房企建发房产集团，上半年销售额306亿元，同比增长205.39%。2010年成立于南昌（楼盘）的江西房企新力地产，上半年实现销售额330.3亿元，同比增长173.2%。2017年新力地产将总部迁至上海（楼盘），开启了布局全国的扩张路线。

　　滨江集团(002244,股吧)、东原地产、中庚集团、大唐集团、弘阳集团、恒泰集团、和昌集团、奥园集团、中冶置业、建业地产、龙光集团、花样年这些曾偏安于一隅的中小型房企均实现了销售额100%以上的超高速增长。这也反映出在市场高度集中的环境下，中小房企对于扩张的强烈意愿。

　　销售额增速十强房企中规模较大的要算中国金茂、新城控股以及金科集团，它们在向着第一阵营中的大型房企目标急速扩张。

　　数据显示，中国金茂上半年累计取得签约及成交销售金额共计717.62亿元，同比增长197.67%；已录得已认购(未签约)物业销售金额32.6亿元。诸多中型房企提出千亿目标的时候，央企中国金茂将目标锁定到“用3年时间，销售额达到2000亿元”，另一个目标是2019年进入房企第一阵营。

　　为实现这样的目标，中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在今年5月份的一次战略会议上透露，中国金茂接下来三年在销售方面的增长率，将保持50%的复合增长率。“这意味着2020年以后，中国金茂要达到2000亿元的销售签约额。”李从瑞说。

　　万达首开金地等个别房企销量下滑

　　在当前不计成本拼规模的跑道上，也有房企在掉队。即便全国大多数城市楼市都是热销，也有一些房企因为各种原因而出现销售额下降的情况。

　　销量下滑最为明显的是万达集团。今年上半年，万达实现销售额265亿元，这个数字尚不及去年同期的一半，同比下滑了56.91%。6月份传出的万达高管自杀身亡事件，有人称正反映了房企内部的生存压力之大。

　　万达曾是高速扩张型房企的典型代表，曾创造了每个项目都可以在24个月内完成开工建设和万达广场开业的神话。但受累于高额债务压力，去年以来万达开始收缩战线，并一路甩卖资产。

　　据不完全统计，万达集团2017年度出售资产总额逾1000亿元人民币。大规模收缩战线帮助万达偿还了到期债务，补充了现金流。“万达已经基本度过了危机。”2018年业绩发布会上，董事长王健林宣布。

　　首开股份上半年实现销售额290.5亿元，同比下滑26.6%。首开股份还曾提出2018年1017亿元的销售目标，如今目标完成率不足三成。而首开股份的土地和项目主要布局在北京（楼盘）市场，在这轮主要由三四线楼市热销带动的销售热潮下，已呈掉队之势。

　　而且，在首开股份2017年在京取得的16幅土地当中，有14幅是以联合拿地的方式取得。首开股份在联合拿地中，大部分时候充当的还是一个出资方的身份，而非操盘者。而在财报中，销售额的统计往往是以操盘方为统计口径。

　　另外几个销售额同比下滑的房企分别是：复地集团（销量下滑5.73%）、金地集团（下滑5.73%）、电建地产（下滑9.87%）、光明地产（下滑11.58%）、金隅集团（下滑12.68%）、中天城投(000540,股吧)（下滑16.04%），以及仁恒置地（下滑25.18%）。

　　举债扩张危机四伏，就看谁能涉险过关

　　棚改货币化安置带来的去库存机遇，被普遍认为是此轮房企业绩大幅上涨的重要因素。

　　根据住建部披露的数据，货币化安置比例2014年只有9%，2015年至2017年该比例分别跃至29.9%、48.5%、60%。曾经的“鬼城”常州（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）和沈阳等城市均实行棚改100%货币化安置。据官方数据披露，截至2017年，鄂尔多斯通过棚改安置方式已消化掉4成左右的库存。

　　曾经的鬼城在经过两年多去库存后，如今已成为新的楼市热销城市。截至今年5月底，常州房地产去库存周期只剩3.8个月，沈阳去库存周期下降至15.8个月。就连鄂尔多斯也摆脱了滞销及房价下滑的境地。

　　不过，随着近期棚改货币化安置出现变数及对房企融资约束的趋严，业内人士普遍预计，下半年房地产销量和投资增速可能逐步下滑。

　　广发证券(000776,股吧)的分析师乐加栋分析称，“从样本房企的货值储备分布来看，多数龙头房企货值储备集中在一二线城市。当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，我们预计棚改影响一二线城市商品房销售面积6%、影响三四线城市15%，我们测算得到的15家样本房企销售面积受棚改影响比例最低为7%，最高为12%，整体来看，购房率70%的假定下，棚改货币化安置对于龙头房企货值储备额的影响为10%左右”。

　　更严峻的问题是，销售额大涨的面子之下，房企内里的财务数据已经很糟糕。

　　中国人民银行发布的由货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报告(2018)》，其中以专题的形式分析了中国房地产市场。报告中提到，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。

　　彭博违约风险模型显示，中弘股份(000979,股吧)的违约风险在地产公司中排名居前，公司待偿还债券近29亿元，7月还有8亿元债券面临付息和回售。此外，今年以来，已经有新城控股、碧桂园、保利置业、富力地产、合生创展、金融街(000402,股吧)等多家房企的债券发行或其他类型的融资计划遭到中止，预计房地产债务违约风险爆发高危期也即将到来。

　　但别忘了，指挥过千军万马厮杀，耳边有过山呼海应的万达，也有虎落平川的时候，但是，也不是每个疯狂扩张的房企都能如万达般通过转让项目快速补充资金，重整旗鼓。