本文转载自公众号：“明源地产研究院”

　　多年后，当地产人回头看看那个是非不断的2018，会发现那是一个新时期的开始。阴云开始全方位降临在这个行业，只留下一条窄小却明亮的天际。

　　早在月初，明源君就给大家梳理了一下，上半年楼市的影响力事件，每一个都是重磅，从贸易战到棚改收紧，再到海外融资渠道被截。每一个变动都打在地产的七寸，每一个新闻都在给地产人的神经上弦。

　　进入下半年，7月份的舆论依然热闹。

　　宏观政策方面，央妈和财政部争论，金融方面各种爆雷……房地产，作为靠近所有风暴旋涡核心的行业，在整个社会的浪潮中明显更加举步维艰。一些细碎的新闻穿插在社会大新闻之间，构建出一个人心惶惶的舆论宇宙。

　　地产股蒸发万亿，7部委联合严查房企违规，某标杆房企出售资产，上市房企跑路，标杆房企裁员，全国各地业主维权潮，一波未平一波又起。这一切都在地产人的耳边叫，小心了。

　　从基层到高层，从项目到个人，愈演愈烈的恐惧感，让曾经风风火火的地产人，变得越来越畏手畏脚。粗略一估算，如今地产人的恐惧清单，真的不短……

　　01

　　恐惧目标

　　违规成本高了

　　过去犯的错，都成了定时炸弹

　　针对房地产违规的严查，丝毫没有放松的迹象。曾经的理所当然，都埋下了巨大的隐患。

　　前不久，深圳一神盘入市，原本是理想户型的89㎡四房，如今成为硬伤。以前泛滥的违规搭板在现在的监管环境下过不去了，由于搭建部分被拆除，四房变成奇形怪状的一房。虽然单价低于市场价两万，地段配套俱佳，却依然难掩尴尬。

　　其实全国这样的案例都不少见，不仅是尚未销售的物业，早些时候深圳还出现过已经交房了的物业，又被强制拆除违规搭建的案例，业主家里的卫生间莫名其妙就没了，纷纷维权。曾经由于监管不严格，酝酿出的灰色区域，如今被暴露在了阳光之下，对于房企来说，违规成本显然提高了。

　　尚未审批的项目可以小心驶得万年船，而那些历史遗留的瑕疵，却成了定时炸弹，让操盘人隐隐不安。甚至对一些已经妥善解决的问题也会神经过敏……

　　前不久，某房企下线了所有的广告，就是因为一张图片可能涉嫌违规，虽然是无伤大雅的问题，并且通过和相关部门的沟通已经妥善解决。但是经过内部商量后，营销总依然决定以牺牲推广费用为代价将其项目广告全部下线，消灭风险。

　　对于这一波操作，其实明源君非常理解，不是房企过度反应，实在是如今能入市销售的项目，每一个都是劫后余生，风平浪静的销售环境来的太不容易。

　　02

　　恐惧未来

　　政策不确定，挤破头抢到的地

　　可能突然就不能卖了

　　这一轮楼市调控，从去年3.17开始到现在，不断加码丝毫没有放松迹象。为了控制住各项指标，堵住漏洞，几乎每个城市的调控政策都在不断地打补丁。打补丁也就意味着，以前没问题的项目，很可能一个新政就瞬间致命。

　　之前，海南一些开发商跟明源君吐槽，自从4月22日海南出台全岛限购新政后，不允许外地人到海南买房，大量需求被突然截断，海南楼市出现断崖式下跌，大部分楼盘成交量都为零。而很多开发商手里目前还握有大量的土地和存货，十分艰难。

　　同样的还有很多城市的限价政策，没限价时高价拍下的地，也很尴尬。因为买地的时候并没有说要限价销售，这种政策突变对于房地产来说就是不可预测、不可抗逆的黑天鹅，让地产人不得不快周转，在环境稳定的当下拼了命卖房，仿佛被宿命追赶。

　　最近的三四线城市也是一样的景象。身处组织当中的地产人，面对集团的业绩要求，多少能感觉得出公司甩货的意图和市场判断，恐慌情绪也会相互传染。

　　03

　　恐惧方向

　　领航人转舵

　　房企舰队进入迷雾之中？

　　以前的房地产，往往是看标杆学标杆，只要标杆做得好，跟着学总没错。而到了今年，大型房企突然都没有了以往的自信形象，无所畏惧的巨头们也开始紧张。

　　5月，出现标杆房企公司债发行“中止”，地产行业的信用危机论甚嚣尘上。

　　7月，某房企向平安资管转让约20%股份进行融资，暴露房企龙头处境亦很艰难。

　　上周，又有明星房企陷入裁员降薪的舆论风波。

　　大型房企如此密集的负面集中爆发，似乎预示着行业承压也到了一定的临界点。

　　在目前的市场环境下，房地产一直以来依靠的高杠杆加快周转的模式，似乎有些失灵。标杆房企规模降速后，都走上了不同的路。未来的房地产到底应该怎么干，仍在规模战中的房企和地产人都在观望。

　　整个行业在一群领头羊房企的带领之下，走入了一片遍布迷雾的海域。站在甲板上的地产人，恐惧又迷茫，因为一旦触礁，泰坦尼克和小渔船并没有两样。

　　04

　　恐惧隐患

　　前有业绩任务，后有业主维权

　　每当市场下行，业主维权就会特别的多，2008年、2014年都出现过大规模的维权潮。而历史总是惊人的相似。7月份，就已经近10个城市爆出业主维权，其中不乏一些以产品品质著称的标杆房企，让人直冒冷汗。

　　事实上，由于很多大公司都是实行的标准化的节点管理，项目奖金也都和目标完成情况挂钩。为了不罚款，很多项目公司只能出奇招。例如某房企区域公司为了拿到项目奖金，甚至出现房子尚未完工就交房的现象。最终曝光出来的质量问题，连同行也直呼刷新三观。

　　经历了过去两年的房价狂飙和成交量暴增，大量的项目在今年集中进入交房期，而持续暴涨的高房价和交房质量之间的落差，更加容易刺激业主的神经。

　　任何程度的业主维权，都会对销售产生负面影响。而目前房企却普遍在追求不惜一切代价回款。公司回款目标对销售的要求越来越迫切。例如，许多房企要求员工加快销售,坚决执行“早销、多销、快销”。怕维权，更怕罚钱。

　　对于一线的地产人来说，前有业绩任务，后有业主维权，地产人作为一颗螺丝钉，在一个疯狂运转着的组织中，一面追求快，一面消化着快的副作用。只能是一边拼命，一边恐慌。

　　05

　　恐惧崩盘

　　大量地产人也是普通房奴

　　有着普通人的焦虑和恐慌

　　在过去漫长的房地产红利期里，房价经历了一次长周期的持续性上涨，地产人作为最靠近一线的亲历者，见惯了因房致富的故事，少有不上车的。事实上，很多地产人自己本身也是激进的购房者。甚至有一些把房地产作为了自己唯一的投资，和人生中最重要的资产。对于他们来说，于公于私都和房地产绑在了一起。

　　明源君认识的一些普通的地产销售，从业几年，就手握不止一套一线城市的房产，而且很多都加了杠杆。一边拼命的卖房赚佣金，一边还着房子的贷款。一旦市场下行，他们面临的是家庭收入减少和资产蒸发的双重打击。

　　都说不要把鸡蛋放在一个篮子里，而放眼当下的中国，哪个家庭又不是孤注一掷押宝地产呢，作为本就浸淫在房地产中的地产人，更是共享了一套买房致富的价值观。一旦市场下行，家庭的现金流吃紧，也成为大量地产人的恐惧源。

　　06

　　恐惧专业

　　越专业，越可能失业

　　最近媒体炒作的裁员风波很多，大规模裁员的谣言不绝于耳。由于宏观经济的下行，确实导致一些上市公司出现裁员现象，例如深圳某大公司6月份宣布全体员工放假半年，民众的恐慌情绪让这些谣言轻易就能被点燃。

　　而房地产行业的“失业”危机，事实上早就在酝酿。近两年，在房企中，内部涨薪的速度越来越慢，传统的职业晋升本来就在变得难走，企业并购、房企转型，快周转下强度越来越大，都给老地产人带来深刻的危机感。有工作的8年的地产人直言：“确实也熬不动了，但是走了，又能去哪儿呢？”

　　房地产相关专业的兼容性低更是一个让人焦虑的问题。最直接的问题就是：“如果不做房地产你还能做什么？”在行业当中待的越久，你会越专业，也陷得越深。因为你所有的经历和资历，都在这个行业。这些地产人，其实是用自己的时间和青春投资了房地产。

　　而现在，房地产开始裁员了，其实还有更多的公司通过扣发奖金等其他的手段，变相裁员。据说投拓、研发和设计成为了重灾区。

　　总的来说，地产人的生存环境确实有点恶劣，有一条长长的恐惧清单。但是明源君一直以来都有一个观点：每一次改变，都是一次锻炼；动荡，才是安全的。

　　如果你刚起步，那么既然从未成功过，又怕什么失败？

　　如果你已经有所成就，那么曾经从0开始，就不会畏惧新的挑战。

　　一些危机感，对于习惯了在一个模式当中拼命旋转的地产人，会是一个良性的刺激。让我们是时候慢下来想一想，自己独特的价值，到底在哪里。

　　也许多年后的你，会想对现在的自己说：相较于过去，你会更喜欢明天。