观点地产网 经营提升、融资成本、规模扩张，是越秀房地产投资信托基金（越秀房托）今年中期业绩会的几大关键词。

　　8月2日，越秀房托执行董事及行政总裁林德良，带领着一众管理层，解读了上半年成绩单以及公司的发展姿态。

　　翻阅中报可以发现，越秀房托上半年物业实现总经营收入约10.03亿元，与上年同期相比，增长约9360万元。其中，备受关注的白马大厦占比为19.0%。

　　去年，越秀房托运营的各个项目经营收入基本都有不同程度的增长。今年上半年，白马大厦项目扭转客流下滑的步伐，实现了1.9亿元的收入，与去年同期相比基本持平。

　　按照执行董事及副行政总裁程九洲的说法，白马大厦上半年的表现基本上符合预期；他继而指出，衡量项目运营情况的标准，是期间人流量的大小。

　　显然，白马大厦经历了电商冲击以及传统专业市场的调整改造阵痛期之后，人流量提高了8%，经营收入也随之回暖。

　　而越秀房托经营收入占比最大的项目，显然是广州国金中心，比例达54.4%，林德良在谈论经营提升时，也经常拿它来举例。

　　据林德良介绍，国金中心商场已引进快闪店、意见领袖店，还利用公共空间举办业务分享会，写字楼则推出“越空间”等，丰富业态，增加服务收入。

　　另外，自越秀房产基金成立以来，越秀房托也不断在项目中投入资本性改造，每年投入资本性改造资金有3000多万元。

　　从项目的业态来看，目前越秀房托的物业中写字楼经营收入为4.67亿元，占比47%；零售业态的经营收入为0.82亿元，占比8%；此外，批发占比19%、酒店和公寓占比26%。

　　不难看出，写字楼与商场的经营收入占有很大的比例；林德良也对观点地产新媒体表示，这两个方面才是“主战场”。

　　财务方面，因为今年以来人民币兑港元及美元汇率的下降，越秀房产基金除税后及与基金单位持有人交易前的溢利约为6.17亿元（2017年：10.05亿元），下降约38.7%；与此同时，港元、美元银行借款及美元有担保票据产生汇兑亏损约1.26亿元（2017年：汇兑收益约2.24亿元）。

　　但在林德良的言语中，并没有听出他因此而有所压力。他表示，只要物业估值上升能抵御人民币的贬值，就说明公司的经营没有问题。

　　数据显示，今年的6月30日，越秀房托物业组合重估市值约为340.72亿元，较去年底估值高出7.16亿元，增长2.1%。

　　另一方面，美元进入加息周期，Hibor、Libor也在提升，融资成本成为了越秀房托绕不开的话题。期内，越秀房托融资成本约为2.08亿元，相比去年的1.9亿元有所增加，融资成本从年初3.16%上升至3.91%。

　　考虑到5月份有一笔3.5亿美元债到期、8月份也有一笔28亿港元五年期的债务到期，越秀房托选择在4月份发行了票面利率4.75%的4亿美元3年期有担保中期票据，以新债还旧债的方式，调整债务结构。

　　按照林德良的思路，越秀房托主动管理到期债务，提前铺排融资工作，从而控制了流动性的风险；同时适当引入汇率或利率对冲工具，保障现有的融资质量。

　　观点地产新媒体查阅数据发现，相比于去年年底高达35%的债务到期比例，今年六月末，越秀房托一年内到期的债务占比已降为14.62%；现金及现金等价物及短期存款结余，则约为12.02亿元。

　　当问及规模拓展的时候，林德良则表示，目前越秀房托并没有放弃新项目的收购，也一直关注不同区域的项目，聚焦一二线城市中心地带；除了大股东越秀地产的项目，第三方的资产也在观察。