观点地产网 继去年出售广州西城都荟后，旧楼“包装大师”吴继炜又有了新动作。

　　12月11日，有消息称，位于北京三里屯的盈科中心以105亿元的价格正式易主，此宗交易的买方为左晖持股57.6%的北京愿景明德管理咨询有限公司，卖方正是吴继炜创立的基汇资本。

　　接近基汇资本的知情人士向观点地产新媒体证实称，上述交易确实已经完成，双方会在近日正式公布。

　　公开资料显示，上述交易的标的北京盈科中心最早于1998年落成，彼时项目由李嘉诚的小儿子李泽楷旗下的电讯盈科持股74.5%的盈大地产持有，占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米。

　　2014年4月，基汇资本以58亿元（约9.39亿美元）收购了盈科中心，并进行了改造盘活。四年后的今天，基汇资本再将这个项目推向市场，并以高出收购价近两倍的价格出手。

　　有业内人士表示，无论是一年前出售西城都荟，还是今天出售北京盈科中心，基汇资本无疑是交易当中的最大赢家。

　　百亿交易大赢家

　　显然，该项交易中最大的赢家是基汇资本，其赚钱的逻辑或许可以从北京盈科中心的“一进一出”找到蛛丝马迹。

　　资料显示，北京盈科中心占地约1万平方米，总建筑面积约22万平方米，物业组成除了两栋服务型公寓以外，还包括有两栋办公楼，以及一间近3.8万平方米的购物中心，总楼板面积约16.99万平方米。

　　值得一提的是，盈科中心曾经是北京三里屯最知名的建筑。在2008年之前，诺基亚、IBM、强生、波音等知名跨国公司都曾将办公室设在盈科中心，此外，太平洋百货自2001年起更是与盈科中心签下10年租约。

　　但随着太古里的兴起，以及首都内高端物业的不断涌现，盈科中心的光环日益黯淡。

　　当IBM、太平洋百货等逐渐撤出盈科中心，李泽楷也开始盘算着出售这个烫手的山芋。2014，基汇资本以58亿元（约9.28亿美元）拿下该项目。

　　按照当时盈大地产的公告，截至2013年底，盈科中心估值为66.57亿港元。按此估价，收购时仅溢价8%。

　　彼时，基汇资本执行合伙人、投资委员会成员、中国地区主管彭庆邦表示，基汇资本以单价在每平米3.3万元人民币买下盈科中心，在北京三环内是合理的价格。

　　此外，当太平洋百货撤离后，盈科中心商业地块部分空置了下来，基汇资本将项目收归麾下之后，便着手开始进行整体的优化改造，把项目的潜力重新发掘出来

　　对此，彭庆邦曾表示，“盈科中心有七万多平方米的商业，但整个商业经营的不是太好。当时我们觉得很有商机，而且我们对三里屯的环境比较熟悉，所以我们觉得这个商业空间已经没有办法再做商业了，我们要想办法改造，这个空间最适合的就是做一些特色的办公楼。”

　　经过重新设计及定位后，至2017年，北京盈科中心开始以全新的形象在三里屯展现。如今，盈科中心似乎得到了重生，该项目成功吸引了有多家品牌入驻。

　　时间走到2018年6月，有消息传出，链家创始人左晖打算以100亿（16亿美元）左右的价格买下北京三里屯附近的盈科中心，但链家方对此消息予以否认。

　　彼时，有业内人士表示，链家的收购，无疑是其继续扩张其业务版图其中一步，但盈科中心的重生，背后彰显着基汇资本“化腐朽为神奇”的能力。

　　近日，盈科中心易主的消息再次传来，接盘方仍为左晖，但交易的对价则为105亿元。

　　有市场人士算过一笔账，以北京盈科中心16.99万平方米的总楼板面积计算，基汇资本在2014年买下盈科中心时的单价约为3.3万元/平方米。按照目前出售的105亿元总价计算，该项目的单价上升到约6.18万元/平方米。

　　也就是说，北京盈科中心的单价在四年之间上涨了187%。

　　对此，有业内人士评论称，从投资回报的角度而言，买入和卖出是其为持有人带来回报的主要方式，当然基汇资本这种收购旧楼，改造盘活再出售的模式，比单纯的买和卖有着更加可观的建设空间。

　　旧楼淘金记

　　“旧楼盘活”是基汇资本惯用的手法。

　　细数其过往的投资项目，包括联手太古地产收购北京三里屯、收购瑞安旗下“翠湖天地”御苑18号公寓、收购北京盈科中心、与华发股份联合投资开发华发新城、收购广州西城都荟店等，基汇资本似乎从来都不做单纯的财务投资，而是采用深度操盘、战略增值的运作模式处理其手中的一个又一个资产。

　　数据来源：观点指数整理

　　从上述表格可以清晰的发现，基汇资本通过盘活资产，再将资产进行出售的模式，为其获取了较大的买卖差额。

　　基汇资本在国内最早项目要从2006年说起。彼时，吴继炜斥资9亿元买下了上海南京东路上的知名烂尾楼“东海商都”。

　　这是基汇资本首次在国内施展“旧楼盘活”的模式。据当时的报道显示，基汇资本斥资4亿元进行重新装修，并将“东海商都”改名为“353广场”，同时调整了定位。

　　值得一提的是，353广场所在的南京东路东段部分并非核心区域，零售的业态偏低档，基汇资本便将353广场的整体定位调整为中端、时尚的购物中心，开始重新招商。

　　2008年“353广场”重新开张，大批知名品牌入驻，这座经历了70多年岁月洗礼的大楼重获新生。2012年，基汇资本以24亿元总价将“353广场”出售给海外投资机构，成功退出项目。

　　无独有偶，2013年8月，基汇资本及摩根士丹利房地产基金以25.78亿元的总价从李嘉诚旗下和记黄埔手中接盘广州西城都荟项目。

　　随后，经过项目的重新定位与改造，到2017年4月9日，时隔近4年，西城都荟再易主，领展以40.65亿元总价将其收入囊中，基汇资本获益近一倍。

　　业内人士认为，基汇资本的发展模式，一方面使这家房地产私募基金管理公司获得了丰厚的收益，另一方面，这种不完全自持的模式，使得其拥有足够的现金流，不断的壮大。

　　而此次出售北京盈科中心，基汇资本更是录得了47亿元的差额，创下新高。

　　观点地产新媒体从基汇资本的官网了解到，除了上述表格中的列出的商业项目外，基汇资本完成改造并成功退出的项目还包括酒店项目、住宅开发项目等，包括上海仙乐斯广场、广州东方宝泰购物广场、上海浦汇大厦、北京Hotel G 、北京万国公寓、香港Residence G服务式公寓、香港诺富特酒店及商场综合项目、香港汀兰居服务式公寓、徐州城置国际花园城等。

　　彭庆邦也坦言，“基汇资本作为一个基金，而不是一个开发商，遇到合适的时间，合适的买家，合适的价格，我们就然会退出这些项目的”。

　　基汇资本买卖之道

　　在基汇资本参与的项目中，它不仅仅充当一个中间人的角色。

　　通常，基汇资本在市场上物色有潜力的物业，并将其买入再加以整改，进而将项目卖出，基于这种模式，基汇资本获得了高额的回报率，并通过这些收益继续物色新的项目，循环往复，不断的复制下去。

　　苏宁金融研究院特约研究员江瀚表示，这种收购旧楼改造盘活再出售的模式是比较好的模式。一方面建设成本比较低；另一方面，对于企业来说也有着比较可观的建设空间，所以当前这种商业模式还是有很多企业采用的。

　　根据基汇资本官网公布的数据，基汇资本目前旗下共管理四支中国基金，其现行投资项目有26个，资本总额为32.6亿美元，其中，住宅项目占比最高为25.57%，其次为综合体项目，占比24.7%。

　　值得一提的是，从基汇资本近几年的投资路线图来看，该基金的投资经历了一线城市为主，进而向二三线城市下沉，如今再次回归一线城市的过程。

　　2005年，基汇资本的第一只基金主要投资城市为北京、上海、香港；2007年，基汇资本的投资开始延伸至成都、大连、常州、淮安、徐州等二三线城市；而2010年的第三只基金，以及当下的第四支基金则以一线城市为主。

　　彭庆邦也向观点地产新媒体提到：“做房地产投资，首先是看它的地理位置，看物业的本身设置，有没有进一步改良空间。我们购买项目，特别是改造的项目，大部分在北上广深等一线城市，都是一些比较优质的地段，而且公共交通比较方便的地方。”

　　在彭庆邦看来，由于二、三线城市的租金承受能力较低，盈利性会比一线城市弱些，综合投资回报率并不会太理想；而一线城市的消费力强劲，流动量大，收益有一定保障。

　　同时，在项目的选择方面，基汇资本则主要是买入一些“有问题”的项目。这些项目大多比较古旧，而且有的经营理念落后，或者在设计上需要改造。

　　一般来说，基汇资本买入这些经营不太理想的项目，并按照最新的需求重新定位，重新改造，重新执行资产管理计划，从而提升用户体验，最终可以提升租金，提高回报。

　　解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。