曾经被房企视作融资大动脉的公司债短短几日内就被两大交易所同步收紧。

　　10月份最后几天，先是上交所发布加强公司债监管的文件，紧接着10月31日媒体披露，深交所也发布了类似的监管文件，两大交易所一致明确未来公司债募集资金将不能用于购置土地，并规范分类监管标准，这些标准等同于给希望发行公司债的房企设置了明确的门槛，房企借债还债的大门变得越来越窄。

　　这是自10月12日央行召集多家银行召开房地产行业信贷政策会议以来，对房企心上插的又一把刀，实际上很多房企在10月19日就已经听到暂停公司债的风声。

　　业内人士分析认为，两大交易所几乎同时加强房企公司债监管，不仅是房地产信贷政策收紧的延续，更意味着未来上市房企的资金来源等监管还可能进一步加强，部分中小型房企很可能通过其他渠道举债，杠杆率有可能被迫进一步提高。

　　两大交易所同步监管公司债

　　10月31日，媒体披露深交所于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》(下称“监管函”)，文件中对房地产企业执行“基础范围+综合指标评价”、“产业政策+综合指标评价”的分类监管标准。

　　此外,深交所发布的监管函中指出，鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。

　　业内分析认为，在综合指标评价中被评为风险级的企业基本不能发行公司债；

　　而前几日上交所发布的监管函中，还明确规定三类房地产企业不得发行公司债券：一是报告期内违法“国办发【2013】17号”规定的重大违规违法行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；二是房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地王”，哄抬地价等行为；三是前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。

　　发债最多风险不一定最大

　　“三类房企会受到较大的影响，第一是近期房地产销售和拿地市场不守规范的房企，会面临融资上的收紧；第二是此前已经出现拿地王的房企，近期公司债融资的可能性会减少，包括险资类起家的房企、部分大型央企和部分频频拿地王的中型民企；第三是部分资金流向不合规的房企，从审慎角度看，也会在融资大门前被拒。”易居智库研究总监严跃进分析称。

　　他表示，在上述三类企业中，前期参与地王项目的中小房企恐怕受到考验更大。

　　数据显示，公司债是近一年来房企融资使用最多的渠道之一，据媒体披露的Wind数据显示，2015年房企发行公司债4122亿元，占公司债总体发行的18.94%，2016年前三季度发行规模达7481亿元，截至今年10月19日，今年房企公司债发行额达7796.44亿元，与去年同期2650.18亿元的发行额相比，增长幅度接近3倍。

　　在公司债大幅增长的同时，是全国地王的涌现，克而瑞数据统计，2016年上半年全国共出现地王120宗，总价3189亿，规模已经达到2013年周期的1.5倍。

　　据中信建投证券发展研究部梳理，2015年至今年9月1日的土地扩张中，参与过地王项目的企业都发行了一定规模的公司债，包括A股和内房股。

　　其中恒大发布的公司债规模最大，达到542亿元，其次是万达350亿元、首创180亿元、金融街(000402,股吧)175亿元，此外，融信、阳光城(000671,股吧)、远洋、中海、保利地产(600048,股吧)、融创地产、泰禾地产等分别为110亿元～155亿元。

　　不过分析指出，对大型房企而言，高价地占销售额比重并不大，而上述这些中小型房企的风险更大。

　　“部分中小型企业（年销售规模在200-300亿以下）的高成本土地占上半年销售比重偏高。”中信建投分析指出，2016年上半年，泰禾集团(000732,股吧)参与的高成本土地总价和销售额比重最高，达到318%，信达紧随其后达到252%。

　　“此轮周期的地王溢价风险要远大于前两轮，且考虑到地王金额的总价不断提升，相对而言，大型房企的资产规模仍能保障，但是中小型房企则面临更大并且更集中的资金杠杆压力。”中信建投分析指出。

　　杠杆去化难度几何

　　另外，根据中信建投的统计来看，剔除上市房企来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，仅从开发端的渠道来分析，上半年全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%，较高的自筹资金占比与当前公司债发行井喷、大体量的基金信托等非标融资余额的情形较吻合。

　　而从到位资金结构的纵向历史变化来看，银行贷款下降、自筹资金比例上升正是开始于调控趋严的2010年，之后信托、公司债大规模发行也奠定了当前自筹资金高占比的格局；另外，票据、债券等占比出现了显著的提升，如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资的比重都较公司债放开之前有明显调整。

　　统计数据显示，龙头房企的净负债率水平从2013年末的49%下降至2016年年中的33%，而大部分中小房企的杠杆率仍然维持在高位。

　　此外，从净负债率结构来看，有息负债较2012年末增长了84.6%，依然高于所有者权益83.6%的增幅，而之所以净负债率下降是来自于货币资金的快速增长（较2012年末增长95%）。

　　“这一轮信贷政策的调整，也是房地行业去杠杆过程中的一次调整，高负债是房地行业的特色，但随着行业利润逐步下滑，高负债水平难以持续，因此很多大型房企早就开始坚定不移的下调负债水平。”业内人士指出。

　　值得注意的是，中小房企在这轮调控中，如何在融资紧缩的同时化解地王压力，成为一道难解之题。